深圳市城市更新(旧城改造)实务问题.doc

深圳市城市更新（旧城改造）实务问题 梅鑫华律师搜集整理 1、哪些土地使用权转让要进交易中心公开交易？ ①以出让方式取得土地使用权，已签订出让合同，交清市场地价后的土地；②减免地价或交纳协议地价的土地使用权转让；③合作建房，但农村征地返还用地除外；④已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，若存在多个产权主体，按照城市规划由政府组织或经政府批准组织改造、选择改造单位的；⑤已建建筑物的出让用地、行政划拨用地和历史用地，且产权属同一主体的，在符合现行规定前提下，土地使用者选择转让他人改造或与他人合作改造的；⑥为实现抵押权进行的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物的转让；?⑦人民法院、执法机关裁定、决定处分的土地使用权及地上建筑物、构造物、附着物转让；⑧法律、法规允许的集体所有的建设用??使用权交易。 2、什么是城市更新？ 根据《深圳市城市更新办法》的规定，城市更新主要是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）根据城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。城市更新应优先考虑城市整体利益。 3、在什么情况下可进行城市更新？ 具有以下情形之一的特定城市建成区，可以进行城市更新：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 4、城市更新的指导原则是什么？ 城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。 5、什么是城市更新单元？ 城市更新单元是在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的需求进行更新的区域。一个城市更新单元内可以包括一个或者多个城市更新项目。 6、城市更新单元划定的标准是什么？ 第一，符合《深圳市城市更新办法》规定的进行城市更新的情形；第二，符合城市更新单元划定的有关技术要求；第三，体现原权利人的改造意愿。 7、城市更新单元规划包括哪些内容？ 城市更新单元规划应当包括以下内容：（一）城市更新单元内基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；（二）城市更新单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新方式和规划控制指标；（三）城市更新单元内城市设计指引；（四）其他应当由城市更新单元规划予以明确的内容。城市更新单元规划涉及产业升级的，应当征求相关产业主管部门意见。 8、由谁来实施城市更新？ 城市更新可以按照有关法律法规及《深圳市城市更新办法》的规定，分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。 9、什么是综合整治类城市更新？ 综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。综合整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。 10、什么是功能改变类城市更新？ 功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。功能改变类更新项目可以根据消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施的需要加建附属设施，并应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。 11、什么是拆除重建类城市更新？ 拆除重建类城市更新是指对城市更新单元内建筑物进行全部或大部分拆除后重新建设的更新改造行为。拆除重建类城市更新应严格按照城市更新单元规划和城市更新年度计划的规定，经依法确定的改造主体组织实施。它通过更新计划的申报、更新单元规划的审批，重新确定建设用地面积、开发强度，并重新确定开发主体，签订新的土地出让合同。 12、城市更新就是拆除重建么？ 我市城市更新主要以综合整治和功能改变为主，合理确定拆除重建规模，因此并非所有的城市更新项目都是拆除重建。 13、拆除重建类城市更新为什么制定年度计划？年度计划有哪些作用？ 城市更新的年度计划包含城市更新单元规划制定计划和已具备实施条件的城市更新年度实施计划。编制城市更新单元规划制定计划目的在于加强政府引导和规划统筹，以体现城市的整体利益。列入制定计划的城市更新单元，仅获准编制城市更新单元规划。更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后，方可实施。 14、城市更新年度计划的申报渠道有哪些？ 城市更新年度计划可向所在地市规划国土委各管理局或各区政府（新区管委会）城市更新部门