大通商贸城机电市场招商方案.ppt

大通商贸城 机电市场招商方案 孙宏涛; 首先，感谢公司领导能给我们的营销管理团队一个如此难得的机会参与此次大规模的项目建设。根据此段时间的了解，本项目（林州铁路专用线暨大通物流园项目）是河南省2013年重点项目，项目预计总投资额超12亿元，计划三年内完成。项目以晋鲁豫铁路大通道、林长高速公路的建设投运为契机，以铁路通道建设和物流园区为载体，主要建设项目包括公路港、铁路港、以及各类配套产品的物流区和服务区等等。而机电市场是项目系列模块的重要组成部分和先头兵，能否成功操作机电市场的商铺预售和招商直接关系全局成败。因此，我们在谋划市场招商策略之前，先简单的谈一谈关于机电市场的商铺规划和布局问题，这本不属于招商策划团队的工作范畴，但本着为投资商老板负责的态度，简抒鄙见，仅供参考。 ; 众所周知，就目前全国范围来看，很少见有操作特别成功的地产式专业市场。原因其实非常简单，由商铺产权和经营权分离的问题困扰了很多的市场经营管理者。但这并不是现在我们要讨论的核心，作为产权式市场的开发商而言，没有商铺预售和资金快速回笼，也就谈不上后期规划和经营市场的问题了。那么，作为我们大通物流园的机电市场来讲，在位置较偏远、商业氛围薄弱等种种客观不利的条件下，怎样实现商铺的快速预售和资金回笼呢？如果按照传统的标准市场的商铺结构来建设规划的话，窃以为实现销售目标将十分的困难。在仔细研究和分析过机电市场（包括建材等市场）规划布局图和商铺结构图以后，发现其结构规格和许多周边地区近前期开发的市场结构十分类似。远的不说，安阳市的大华金商都、郑州天荣国际建材城等几乎都如出一辙。此两者的商铺销售情况都不尽如人意，前者商铺售价极低，且目前出现大量转售情况，市场内一片萧条，半数以上的商家关门歇业。而后者情况也十分类似，目前部分商家已转行汽车或其他行业了。此两家市场单从其位置及其周边商业氛围上来讲，其条件还要远远优于我们目前所面临的现状。; 当然，从长远来看，我们大通物流园由于其自身规模上、资源上、地理位置及交通便利性上都具备着在林州市无可比拟的强大优势，我们有理由展望大通物流园美好的未来。但，还是回到我们刚才的问题，我们通过怎样的手段来树立我们的市场商铺的核心竞争优势从而坚定投资者信心在短时间内实现大量的商铺预售？难道只是给商家们描述一个美好的未来么？那似乎显得有些苍白无力。而我们期待通过市场运作的手段来炒活市场、提升人气后再去拉动商铺销售和抬高地价似乎又有些漫长，相信很少有投资商老板愿意去那样慢慢等待。那么，我个人认为，当前我们最好的选择，就是在项目建设伊始，就在项目最本初和最关键的核心点——商铺本身，做足文章！; 简单的讲，单纯的商铺结构在没有商业氛围的新兴市场内在短时间实现成功销售其难度十分之大。很少有远见卓识的中小投资者愿意为纯商业形式的地产风险买单。地产投资者们关注的问题一般有以下几点：位置、结构、功能、配套、升值潜力等。项目落定后，位置自不必再去讨论，那么，提升产品（商铺）卖点的方向就十分清晰了：优化结构，提升功能，完善配套！——即打造商住融合的，集经营、办公、住宿、休闲为一体的全功能组合型超级商铺。要特别注意的是，我们说的是商铺，而不是地产。很多规划设计者可能会说，我们的整个物流区规划本身就是一个配套很完善的地产商圈。所谓的办公、住宿、休闲、仓储等功能区都在我们的规划设计之内。但我想说的是，那是很久以后的事情，那是实现前期商铺预售以后的事情，那是资金回笼以后的事情。我将要或者说是立即要展现给客户的，目前就只有我们前期规划的这15000平米的商业地产，和实实在在的商铺结构。诚然，我本身不是建筑师，也无法给出具体的建筑规划，但思路无疑是清晰的，一层商铺和二层及以上（如果有可能的话建议盖三层建筑）实现结构和功能的完美分离以后。在销售政策上就可以灵活多变，可绑定可拆分，以商促住，以住拢商。想象一下，在广告中，“以普通商品房的价格来购买商铺”（当然，这么宣传也只是噱头）的宣传将多么具备诱惑力！; 如果有可能的话，我想面对面的向专家提出一些商铺结构的建设预想。但限于建筑学知识专业性不足，可能会有一些不切实际的内容，但也只是想抛砖引玉，给搞建筑设计的专家们一些思路。需求决定供给，我们绝不是为了建房而建房，而必须是要为了卖房而建房。 言归正传，下面我们谈一下具体的招商方案。商铺的售与租其实是相辅相成的，之所以