世联中山远洋城地产项目营销策略及执行报告.ppt

远洋城营销策略及执行报告;;报告总纲;;8月营销节点;8月推广节奏;8月营销费用汇总;8月营销效果评估;报纸广告;8月8日南方都市中山新闻头半版硬广： 主题：一个中山，只有一座远洋城 关键词：远洋城 8月8日 奥运筹 三重礼;8月14日中山日报A3、A5、A7竖半版硬广： 主题：一个中山，只有一座远洋城 一座远洋城，成就一个国际圈层 一个国际圈层，引领一种生活 关键词：远洋城 中山 国际圈层 奥运筹 三重礼;2、开盘期（8月22日至8月31日）： 8月22中山日报纸封套： 主题：远洋城·领域8月24日震撼发售 关键词：远洋城·领域 8月24日 发售 奥运筹 三重礼;3、开盘持续期（加推）： 8月28中山日报A8全版软文： 主题：远洋城开盘热销，撼动中山冰封楼市 远洋城开盘热销解密 关键词：远洋城 开盘 热销 大盘 生态 CBD 楼王 性价比;报告总纲;“低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束，未来将呈现“高通胀、保增长、适度利润”的特征;中国人口及城市化的快速发展也是导致中国“高通胀”持续约10年左右的时间的重要因素;未来2—3年中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期;中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期，恢复期约持续1年左右时间;“高通胀”的经济特征下，房地产是对抗通胀的最有效工具;20;CPI<5，中国经济成功软着陆;宏观大势研判——世联的主要观点;08年上半年一线城市商品房成交呈现“量跌价升”的局面;08年上半年主要二线城市商品房成交呈现“量跌价升”的局面，量的跌幅较一线城市小;淡市加剧竞争: 一方走量等同另一方滞销，客户争夺战 ;市场分析——中山近5年施工面积统计;市场分析——08年中山市1-8月施工面积统计;市场分析——中山近5年竣工面积统计;市场分析——08年中山市1-8月竣工面积统计;市场分析——中山近5年销售面积统计;市场分析——08年中山1-8月销售面积统计;市场分析——中山近5年销售金额统计;市场分析——08年中山市1-8月销售金额统计;市场分析——中山市近期住宅单价统计;结论;远洋城;价格战已经打响;雅居乐凯茵新城日出康城一周内“裸降”600元/平米;价格战已经打响;项目名称;项目名称;项目名称;其他调价楼盘统计;报告总纲;客户分析;进线上门客户分析;进线客户分析;进线客户分析;上门客户分析;上门客户分析;上门客户分析;上门客户分析;上门客户分析;上门+进线客户分析;上门+进线客户分析;上门+进线客户分析;上门+进线客户分析;上门+进线客户分析;认筹客户分析;认筹客户分析;认筹客户分析;认筹客户分析;认筹客户分析;认筹客户分析;认购客户分析;认购客户分析; 偶得客户;环境改变我们看待客户的方式——我们主流客户群体的淡市特征：;老客户：是类似户型产品消化重复挖掘的重点，重复购买和联带购买可能性高;;报告总纲;1.销控表;2.成交单位价格分析;2）成交单位总价面价分析;3.成交面积分析;4.成交楼幢分析;11F;6.成交单位装修情况分析;8.价格体系分析;;报告总纲;9－10月营销节点;9月1—7日 ;9月策略重点： 一个分展场（大信）， 两场大活动（中秋，开盘）， 三套客户网（团购，老带新及三级地铺）， 四重媒体路（户外，报纸，电视，短信）， 冲出东区，主攻石岐和镇区。;第一阶段（9月1－14日）：网络铺设，团购组织：在教师节和中秋节期间实现一个小阳春，在9月14日前完成50套的认购目标；; 一个分展场（大信），两场大活动（中秋，开盘），三套客户网（团购，老带新及三级地铺），四重媒体路（户外，报纸，电视，短信），冲出东区，主攻石岐和镇区。 团购：有客源单位（重点挖掘，当前已经成为主力成交客户群）和无客源单位 内部员工及其圈层：远洋（甚至中远系）、世联内部非项目组的员工及其他合作单位的员工及朋友 镇区三级地铺：镇区客户网络搭建，发放购楼证书;销售策略：总策略：持续的日常消化＋集中的点式爆破 把握节点，及时出货——利用教师节、中秋节，制造营销节点，以加推、团购、假日促销活动方式实现持续热销； 主动出击，组织团购——挖掘成交客户资源，与有团购意向的单位进行洽谈，周末进行团购优惠登记，营造卖场氛围，并通过团购折扣对现场客户进行逼定，每周进行3－4批团购客户的洽谈； 特别推荐，消化难点——每周推出项目经理推荐房号，以特价房促销方式，去化A3区剩余房号； 制造稀缺，封盘销售——根据客户的犹豫心理，在9月14日中秋节之前完成50套的销售目标后，首批单位的销售基本完毕，在9月14日中秋节过后开始封盘，对外口径是售罄，筹备加推，开始新一阶段的认筹准备工作，