思源重庆恒基兆业翠庭营销推广执行报告.pptVIP

恒基翠庭* 营销推广执行报告 Henderson Land Group Marketing Promotion Paln Execution Report Syswin Brokerage 思源经纪/重庆;目标 （Target ）;目标与现实;市场和客群 （Marketplace and visitor group ）;发展趋势;数据来源：重庆市统计年鉴; 2009年上半年土地成交量最大是江北区，为1130155平方米。主要都是大面积土地交易，如保利地块，其次是北部新区，为840623平米。上半年土地交易中，三北区域成为土地交易最热门的区域，占据了64.51%的比例 项目所在的九龙坡区，09年上半年成交207905平米，占总成交面积5.51%，环比08年下降了9.31%，原因之一由于09年上半年区域土地供应较少;长期来看，房地产仍将维持强劲发展;本项目为高品质规模大盘，后续必将经历10、11年销售期，主要将经历市场的平稳期到快速上涨期。;2010年重庆市场进入平稳期，整体走势趋横:;二郎-九龙园板块： 彩云湖—石桥铺—高九路—石坪桥铺—杨家坪 沙坪坝板块： 沙坪坝商圈—梨树湾 大渡口板块： 双山—中心区域;恒基翠庭;本项目: 多层、小高层;典型楼盘名称;潜在楼盘名称;单位:万元;重点高层项目面积与总价段去化分析 区域面积段集中在120-130平米和总价段集中在55-65万的高层产品销售较为理想。;部分竞争项目月均去化分析 板块洋房月均去化量为20套，高层月均去化套数为97.9套。;1、区域洋房主力面积集中在100-170平米，主力总价区间集中在50-90万套，无论其产品品质和综合附加值均具备较强的竞争优势，和本项目面积段均产生正面竞争，同时区域面积段集中在100-135平米和总价段集中在70-90万的洋房产品销售较为理想，结合本项目产品面积段，若胜出以总价低于市场洋房为竞争策略； 2、区域高层主力面积集中在110-140平米，总价区间集中在50-65万套，同时区域典型高层大户型面积段在120-130平米、总价在55-65万每套的产品销售较为理想，结合本项目产品，胜出以产品的舒适性和总价稍高为竞争策略；;区域市场分析及竞争分析小结;应对区域和竞争对手的策略;恒基翠庭项目客群研判;客群研判之’ 客群区域来源描述;来访客户分析;[协信天骄城，已成交客户分析] 一对一访谈 / 协信天骄城销售主管，Q先生 ??信天骄城从2008年2月开盘至今，共签约认购765套，约8.1万方。 客户特征总结： 1、成交客户主要是来自九龙坡区、石桥铺高新区、沙区。其中又以项目周边区域的居多，从这点可以看出本项目主要的客户群主要还是在周边。 2、其年龄阶段以70年代前后出生的人为主，这一部分人群经济收入稳定，且大都需要三房以上产品，这与本案及天骄城的产品情况相吻合，因此，建议针对此类客户群的兴趣特点，开展一系列有针对性的活动，以拓展其朋友圈的潜在客户. 3、由于区域认知度的问题，线上推广效果不明显，有针对性的做一些线下拓展，抓住周边，向外延伸。 4、成交客户购买主要因素是：绿化环境、户型与建筑结构、地段。购买天骄城的客户主要是周边客户，对周边情况非常了解，对比周边所有项目，认可天骄城的绿化与户型结构，而且位于公园内部，居住环境非常好，因此购买天骄城。 5、重点拓展渠道：专职于西区的钢材、石材、建材、装饰、摩配、工业、产业园。;客群研判：客户描摹; 以职业、社会地位、置业目的定位描述客户特征;找到市场和客群 ，如何寻找营销的蓝海……;恒基 翠庭 SWOT 矩阵;目标下的问题 （Lower problem of target ）;营销难点梳理的四个视角;定位项目成功关键点;我们的解决之道。。。。。。;总体营销战略形成;引领城市新居住文化;总体营销战略步骤;六大营销策略，确保旗开得胜;项目是由香港知名开发商恒基兆业打造，本身除产品之外，更重要的是项目将为业主营造港式的生活方式，体验真正的国际化生活，以居住文化带入品牌。;策略第1波：文化先导;策略第2波：差异定位;策略第3波：拓宽客源;策略第4波：体验营销;策略第5波：活动贯穿;策略第6波：小幅快跑;;推广执行 （Extend an implementation ）;推广方案之项目核心价值 核心卖点分析;恒基品牌——香港恒基兆业，乃香港知名品牌开发商，在香港、内地有数十个开发项目，地产开发商经验比国内一线开发商更为丰富;推广方案之项目核心价值 核心价值点重塑;推广方案之核心价值 项目一期物理定位;2010年5月一期第一批次以较低的价格入市，后期考虑价格提升原则并需要保证部分多层产品以及中庭与公园双重景观产品的吸引力，顾选择B1、B2、B10、B8楼栋，合计套数114套，合计套内