江苏常州万博国际广场前期策略报告.pptVIP

shanghai;这个夏天，让我们启航……;市场分析; 随着人均可支配收入的逐年上升，常州市居民的人均消费支出也在逐年攀升，二者呈正比的对应关系，年平均储蓄额2008年达到2003年的一倍。 “一个藏富于民的城市！”;1、常州与长三角其他城市横向比较; 09’年常州主要人均消费支出项目为民生类消费，增长最快的是汽车消费，增长幅度达到36%。其次为各类娱乐文化消费，最高增长幅度为34%。 现今的常州，拥有强劲消费能力。; 通过常州历年来人均消费支出与可支配收入的数据比对，可以看出常州均高于南京、苏州、无锡等地，这正说明常州是一个藏富于民的城市，居民隐性收入较高，消费观念也较开放。 常州市民用于餐饮、汽车、旅游的3项消费增长率位居江苏首位。餐饮业非常发达，餐饮GDP总量位居江苏省第二，人均餐饮GDP为江苏省第一。 综上所述，常州居民的商业消费具有很好的经济基础，能够承受较高品牌及价格的商品。并且经济富裕的地方，对于外界新生事物的接受程度也优于其他地方，具有“喜新厌旧”的特性。所以本项目商业定位时，有一定的针对性和适当的领先性是必须兼顾的两个方面！;内圈层; 08’年常州商业地产的成交表现出稳步上升态势。自0第一季度到第三季度，成交量以平均45%左右的增长幅度上扬，同时成交均价也随之上涨。 居民消费力的提升带动商业地产的利好。;市场萌芽期;4、主要商业分区供应特征;5、主要商用物业年度供应量;万博北岸城;名 称; 万博北岸城; 正方京城—京城豪苑; 体量较大，商业体量约10万㎡左右；另外80%开发 商持有，20%左右进行销售；主力商业将会在2年 左右推出。开发规划为A、B、C、D四个地块。 A区为家居建材商业区（拆迁安置区），二层临街 商业建筑通过围合形式构筑院落空间；BC区为商 业主题居住区，高档生活住宅区闹中取静；D区 是高档商务行政区，配备5星级酒店、高档会所及 写字楼。; 万博国际广场处于常州中心商业带，目前区域内总体量约40万方，未来两年 内将有约15万方（不含本项目）面市； 已有商业形式多为百货业单店与商业街区类型，百货??单店体量相对较小， 经营业种也相对雷同，已形成比较严重的同质化竞争；且受自身体量限制其 商业模式上难有新突破； 商业街区以南大街及莱蒙都会为代表，南大街经营状况较好，但业种仍较为 单一，一站式体验型消费氛围尚未真正形成； 商业品牌有一定的集中度，品牌效应将逐步呈现。;1、武进区主要商业项目;地 址：常武路广电路交界处 建筑面积：48363㎡ 开盘时间：2008.3.15 交房时间：2010.1.31 物业类型：1幢18层商务楼、1幢12层商住楼 价 格：3600元/㎡（3.6米平层） 5500元/㎡ （5.76米挑高） 产品特色：5.76米挑高，5年包租，12%年收益 面积分割：80-180㎡平层 45-160㎡ 物 业 费：1.6元/㎡/月+0.4元电梯费 概 况：位于常州金南翼CBD商业正中央，A座18层， 是常州5A级商业写字楼，B座12层LOFT商住 会馆，商住合一，受到创意型产业、SOHO族 欢迎；紧邻星辰小学、前黄中学，是学生家长 投资的重要选择途径。区位优势明显，周边商 业配套日渐成熟，产品以LOFT商住两用热销市 场，5年包租（年回报率12%）是其最大的营销 手段。 ; 茂业·泰富城;地 址：广电中路花园路交界 开 发 商：江苏武进创业房地产有限公司 占地面积：7万㎡ 建筑面积：30万㎡ 开盘时间：2008-9 交房时间：2010-6 物业类型：住宅、商业 价 格：底层8000-20000元/㎡ 面积分割：80-200 概 况：地上4层地下2层，1层层高5.8米，2、3层5米， 4层4.6米，柱间距为9米；两栋塔楼分别为28层 的商务公寓和25层的办公写字楼；现阶段地下 商业已基本售罄，地上商业预计在明年上市。;地 址：长虹路以北，花园路以东 占地面积：6.8万㎡ 建筑面积：17万㎡ 开盘时间：2008年初 交房时间：2010年底 市场定位：一般引进的是2线品牌 业态组合：精品百货，餐饮，休闲娱乐 主力租户：大润发、品牌精吕店 价 格：未定 概 况：整体占地近6.8万㎡ ，总投资过10亿元人民币， 建成后集购物/餐饮/娱乐/休闲/康体