江苏徐州龙商地产项目策划方案.ppt

;　　策划是理想世界和现实世界的摩擦，如果我们始终要对未来有所选择，那么我们就始终在策划。 　　人生就是由不间歇的策划构成，未来是永恒的未知，人们本能地在一个接一个的选择中构建着自己的命运。从自我意识觉醒的那一刻起，我们就面对着抉择的思索，成功的喜悦出现在理想世界与现实世界契合的那一刻，但却无法抗衡永恒的未知，如同艺术的根源，策划深循此道，在无限开放的未来，抉择单一的足迹。 　　无限开放的未来，便是无限虚无的未来，只有去策划才可去面对。永恒变幻的世界本为虚无，无可言说。生命却无法承受没有意义的世界，每个意义都是灵性的召唤和坚强的意志，无数的意义构成了文化，而终究每一个意义的诞生都需要一次策划的找寻。 　　策划的历程来自人生的使命，直面未来的意志与智慧滋生出灿烂的生命力。理想世界与现实世界的摩擦迸发出耀眼的火花，而这一瞬的光芒会照亮整个世界。;合厚 6 步地产营销法;江苏徐州项目策划方案;一、2008年市场观点浅谈: 1、徐州市房地产市场供需持续稳步上升。 徐州房地产市场开发面积、销售面积、销售额连年持续增长。 展现良好的发展态势。市场长期看好，短期存在波动风险。 08年市场主要影响来自宏观政策对市场发展的影响。 ; 2、第二套住房政策影响深远. 近年来拉动房地产市场上涨的“改善型住房需求, 与投资型住房需求”受到一定程度的抑制。 反映在开发过程中是：明年中高端房市场存在观望的风险。 这一风险与开发资金链风险，以及利润最大化之间存在深 层次矛盾。主要反映市场竞争加剧，部分价位房源供大于求。 ; 3、70/90政策影响初现, 产品供应趋向同质化。 70/90政策逐渐显现对市场的影响。 产品同质化使得房地产市场竞争加剧。 产品开发针对目标人群的跨度大。带来定位、 宣传推广等多目标人群问题。 ;4、消费群特征: ;5、策划需要关注的主要两个问题： 1、怎样树立高端领导品牌？ 产品特点方面？ 推广特点方面？ 2、怎样开发使得风险相对较小，利润最大化。 产品规划方面 营销定位方面;项目开发策略;项目一：;项目先天特质： 1、黄金地段：高档住宅基础。 2、高容积率：与高档住宅品质存在矛盾。 3、项目成本较高：（拿地成本，高层建筑成本。拆迁成本） 客观要求产品走高端路线。 ;两种开发方案： A：高性价比开发策略：针对首次置业人群与中端消费客群。 推出高性价比产品，低单价高总价。结合概念户型与地段优势。;两种开发方案： B：高端品牌开发策略：针对高端消费群。塑造差异化产品， 差异化概念。走高容积率豪宅路线。 例：上海世茂滨江、深圳金域兰湾;合厚建议：B方案。;操盘策略：;豪宅5要素 ;产品建议：引领风格时尚，公寓酒店化，贵族化。 让公寓看起来象5星级酒店。并在徐州 第一个导入多重豪宅概念。 ;产品建议：东南亚风格贵族豪宅。定义都市豪宅概念。 东南亚风格贵气十足，品质感强。 理由：精巧、适合高容积率产品、高格调吸引人，实景案例。;1、概念园林：徐州第一家空中园林：香缇雅径。 利用商业屋顶做私密精美园林。;规划设计充分利用建筑本身空间，高层入口显现尊贵。;;空中园林厚重大气的酒店式风格。;;4、豪华概念样板间，富丽华贵，冲击力强，在徐州掀起 豪华风热潮。;开发策略： 1、通过格调设定，概念导入将产品做成徐州 独一无二的高端公寓。利用传媒重新定义高端物业标准。 ;2、通过特色概念来弱化高容积率的问题。加强地段优势。并体现出私人私密的高端物业特点。 ;3、占据多重第一，形成徐州第一品牌形象。 第一个空中园林， 第一个隐性会所， 第一个空中泳池， 第一个5星酒店风格豪宅。 顺势推广集团品牌。 ;4、产品方面选择高端人群关注的豪宅切入，提升价格和品牌形象，搭配投资客和首次置业的小户型（高单价低总价）。 以高带低。人为制定投资空间。通过高单价赚取品牌价值。 ;成本控制思考： 1、园林在于精美和独特。不在于大小。 2、独有的配套概念超前。胜在装修。 3、5星酒店感觉，控制在有限的公共区域。 4、豪华样板间，标价出售。 5、高端会所，做足概念，今后出售或出租。 ;楼面价加建筑成本加各项成本粗计：成本3600元/平以上 （不包括拆迁） 。实际运作成本将突破4000元/平方米。 目前颖都·上花园4500元左右。 上述策划，“本案”可完全超越颖都·上花园产品。 必将引领5000元/平方米以上高端地产市场。;;合厚 6