淄博远景勃楠苑项目营销策划报告.ppt

谨呈：淄博远景房地产开发有限公司;本案开发目标：;报告框架：;起步较早，仍处于发展的初级阶段;1、在售别墅项目较少，开发建设速度缓慢 淄博别墅市场从2003年起步至今有7年的时间，开发项目屈指可数，主要有：绿洲花园、阳光名筑、普利艾伦庄园、华侨城别墅、大德华瑞开发的“外商居住区”、荷塘月色、紫园及韩相香堤美墅等多个项目，多数项目规模较小，开发建设速度缓慢。 2、项目位置较差，周边环境一般 除阳光名筑及华侨城别墅外，其它别墅项目均位于张店周边及其它区县，位置较差。 除普利艾伦庄园靠山（所谓的山是马鞍山）、香堤美墅靠河（孝妇河）外，其它项目周边环境均一般或较差，无可利用的天然景观资源。 3、风格不明显，雷同中有一定的变化 淄博别墅市场以欧式风格的独栋和联排为主，风格比较雷同，没有细分为北欧、地中海等风格，统称为欧式风格，风格上的变化主要是体现在紫园为现代风格、荷塘月色为中式风格。;4、产品没有引起消费者的共鸣和认同，销售速度一般 由于淄博多数别墅项目位置一般，周边环境较差，除阳光名筑外，销售速度均较慢，没有引起高端消费者的认同。如2003年左右开发的阳光·瑞绣园至今还剩余30多套，荷塘月色、艾伦庄园等近几年开发的项目销售速度也很一般。 5、项目供给区域比较分散，没有形成区域性的别墅供给市场 淄博现有的别墅供给区域比较散，因而也没有形成市场认同的高端别墅产品供给区的概念。;别墅供应量少，比较分散，以联排居多; 阳光·瑞绣园 阳光名筑 华侨城 香溪庭院 艾伦庄园 荷塘月色 奥林匹克花园 香堤美墅 奥伦庄园 紫园;未来市场供应量将逐渐加大;竞争个案研究;中润华侨城·中央大宅;中润华侨城·中央大宅;5、销售价格及进度 中润华侨城的中央大宅别墅毛坯房单价15000元/㎡，精装修房20000元/㎡，为淄博之最。 目前仅开发41栋，从2005至2006年推出以来，推广较少，主要靠自然销售和老客户介绍，已销售大约30套左右。;黄金国际;黄金国际;黄金国际;5、销售价格及进度 目前，其4栋中央景观豪宅价格达到7000-9000元/㎡。 从2008年末推出，销售进度一直较慢，目前已销售大约60%。;紫园;紫园;紫园;荷塘月色;荷塘月色;5、销售价格及进度 目前二期价格在5200-6300元/平米之间。一期基本售罄，二期销售率在50%左右。;艾伦庄园;艾伦庄园;艾伦庄园;韩相·香堤美墅;名尚城市广场;名尚城市广场;香溪庭院;阳光·瑞绣园; 区位分布 从区位上来看，竞争项目中别墅产品多分布在距离城市较远的郊区或农村，周边环境较差， 配套不完善；城市别墅较少，将是本案的主要机会点和优势。 产品形态 别墅产品多为独栋、联排、双拼形式，其中联排别墅较多，面积在240-380㎡之间；叠加别 墅产品较少，面积在160-200㎡之间。 主流别墅产品建设标准较高，多以框架结构为主（普利艾伦庄园为砖混），新型住宅科技 的应用广泛，如太阳能建筑一体化、地源热泵恒温系统、断桥隔热窗等。 建筑风格 建筑风格呈现多样化趋势，既有欧式、现代风格，也有中式风格。; 社区配套 有些项目社区配套较为单一；多数项目比较丰富，如艾伦庄园，设有高尔夫练习场、会所内有数码影院、恒温游泳馆等高端配套，对客户有较大吸引力。 景观规划 景观规划方面多数项目做得比较好，如荷塘月色项目内部景观已经实景呈现，对看房客户产 生较大的冲击力。 销售价格差异大，进度较慢 在售竞争项目价格差异较大，从4000元/㎡到20000元/㎡都有。主流联排别墅价格在5000-6500元/㎡之间，总价在100-250万之间。 在售项目开发时间均较早，销售速度普遍较慢，一般月均销售量2-6套之间，其中总价在200 万以下的销售较快一些，总价超过200万的销售进度较差。 客群区域分布 通过了解，张店区附近别墅项目客群张店占到70-80%，其次为桓台、临淄客户占到10-15%，其它地方占到5%左右；艾伦庄园60%为张店客户，其次为周村、邹平等地，其它地区的很少。;客户调研分析;客户调研分析;客户调研分析;客户调研分析;客户调研分析;客户调研分析;客户调研分析;客户调研分析;客户调研分析;客户调研分析;报告框架：;项 目;项目概况;周边配套;;;;;项目关键字;项目核心价值提炼;项目找“魂”;规划设计;新城核心