2011中国经济及房地产走势.pptVIP

2011中国经济与房地产走势研判;经济形势 房地产走势及新聚仁建议 长三角发展建议 合作框架;第一部分　经济形势;外部压力之于货币、通胀、房地产;（三）美国二次量化宽松的货币政策矛头直指中国 美国政府逼迫人民币向1：3.8方向快速升值。（因为中国的大量贸易顺差中，80%来自于美国。）但中美及中欧在汇率问题上达不成共识。 美国大量印发美元的恶劣后果是：1.美元加速贬值，中国8000亿的美国国债正在迅速贬值；更大的损失是中国2万多亿美元的外汇储备迅速贬值，损失巨大。（石油价格上涨，黄金已升破1400美元并将更高。）。2.导致热钱大量进入中国，外汇占款急剧增加，形成中国输入型通胀，等于逼迫人民币无奈地升值，并导致出口下降，中美贸易顺差减少。 （四）过度打压房地产市场，也可能引发通胀 当大量流动性如洪水般地冲向社会时，一般不会马上引发通胀，而是通向黄金、石油、古董、明清家具、大中城市房地产；它们的共同特点是，有巨大需求，且不可再生。因此，前些年，房价、金价飞涨，其中一个极重要原因，就是货币供应量太大。 某种说法是：“房价上涨主要不是炒起来的，是我国货币供应量太多，自己拱起来的”；房地产和股市是吸引流动性资金过剩最大最多的两个地方，不顾中国货币供应量现状，对房地产市场打压过于强硬、过于猛烈，必然导致大米、食品及其他普通日用品的物价大涨。如果，现在的房地产政策持续下去，以后的通胀将可能更加严重。;“房价”与“货币现象”;中央经济工作会议 ;“后危机时代”，积极防通胀;2011年中国宏观调控的主旋律是： ——在保增长、调结构和防通胀之间寻求持续平衡 ;积极的财政政策;稳健的货币政策;“积极”与“稳健”相结合;中国人民银发布公告，决定自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0 .25个百分点，由现行的2 .25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%。 耐人寻味的是，10月10日，中国央行行长周小川曾表示，今年内，中国不会加息。 ;加息及影响;中央经济工作会议：住房政策;十二五规划关注点——新兴产业;房地产业必然仍是中国“十二五”支柱产业 ;房地产是核心支柱产业的地位不动摇;十二五规划关注点——房产;第二部分　房地产走势及新聚仁建议;一、市场环境及发展;2010年市场格局;房地产二次调控;一、四月首轮调控、效果仅维持了3-4个月； 本轮应为整个调控周期中的中间节点，力求加强成效； “房产税”的正式颁布将达到本轮调控的终点。 二、消费者购房门槛上升，且受到限购等影响，普遍处于观望，短期内量缩很难避免(半年左右)，无法延续2010年8、9月成交热潮。 三、上海政府通过各种手段来平抑城市房价（如动迁房提前上市政策），但由于各界对调控的抗压能力愈发强劲，因此本轮调控至今对实际房价的打压并无明显成效。;一、由于调控主要打击多套住宅置业及异地投资住宅； 商铺及办公产权产品并未受到调控，反而成为投资契机，可能导致热钱涌入抬升行情。 二、房价短期下降将导致各方信心受挫，但土地市场反而迎来契机，上海乃至全国大批供地、且相对低廉的价格为具备资金实力的开发商提供了良好的购置时机。安全的“跑量”也不失为低迷期的理性开发策略。;背景： 9月30日，财政部、国家税务总局有关负责人表示，对于房产税这项制度改革，拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点，恢复征收房产税，积累经验后逐步扩大到全国。 目前，房产税将明确在上海和重庆两地首先试点征收，而“一刀切”地制定税率可能性不大，房产税可能将视试点城市的情况而定。 近期被报道最新的方案为：上海将首先对新房征税，若新增购房，对每户名下超出200平方米以上的部分房产面积进行征收，目的是抑制富人的持续购房，不冲击到穷人的购房需求。 目的： 长期抑制投机、限制房价。具体执行细则和时间并未最终确定。 解读： 上海出台应只是时间问题，对住宅持有成本加以提升，起到“威吓”作用。 但由于房产税必然对政府官员等既得利益者造成压制，因此正式出台的条款预估将比较柔和。近期也有政府官员发言提到:房产税核心目的并非是为了压低房价。;低端产品——看好 90平米以下，低价小户型： 外环周边及以外的该产品将成为供应主力，由于直接面对首套刚需，“土地增值税”“房产税”“贷款限制”对其基本都不构成威胁，虽然竞争较激烈，但将呈现供需两旺的局面，受到政策保护。 90平米以上，外环改善型公寓： 由于限购一套“新房”的政策，该类产品将成为较有实力的刚需买房者“一步到位”的选择。因此同样值得看好其发展。 高端产品——看好 豪宅级公寓、别墅： 由于豪宅本身的独特性，以上海这样的国内一线