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PAGE  美达-丽阳国际市调报告 （价格策略制定参照） 写字楼市场综述 一、杭城写字楼市场近年发展态势 A、开发量与价格比 1999年下半年开始，杭城商务楼市场由低迷期转入升温期，楼盘供应量逐年放大，并呈现迅猛发展态势。2001年杭州市区商务楼开工总量在50万平方米左右，上市量大约在30万平方米以上。2002年杭州商务楼总体开发量占据杭州市房地产全年开发量的15%强，开发投资额近15个亿，再创历史新高，统计数据显示2001年开发量增加了54%，2002年同比增幅为41%，写字楼开发增长速度位居物业开发第二位。与此同时，高价位楼盘成为写字楼市场的新贵，杭城的初步CBD建设初具雏形。智能化高档写字楼占据全年开发的三分之一强，价格平均上涨3.8%，房交会商务楼平均价格高达约8100元/平方米。 B、供应量与需求量 在供应量不断增加和价格不断上扬的同时，写字楼的需求???也表现出相当的支撑力，销售增长相当惊人。预计今后2—3年以内，写字楼开发总量还将增加80万平方米左右，写字楼需求将逐年稳步上升，杭州的CBD建设将有望达到一个新高。 C、空置率上升 在2002年写字楼开发投资额同比增长41%的同时，该年度写字楼竣工面积同比增长67%，新开工面积同比增长48%。据杭州市经济信息中心房地产研究中心测算，由于2001年、2002年的投资持续增长，2003年杭城写字楼的市场投放的物业面积与2002年相比增长30%左右，达40万平方米左右。 另从杭州市区一级市场土地供应的情况分析，2001年以来公建用地推出数量明显增加，全年推出招标拍卖土地共27幅，其中公建用地13幅，住宅与公建综合性用地2幅。推出的公建用地面积共约170亩，占总量的17%。在2002年的第一次市区国有土地招标中共推出土地4幅，约75.1亩，其中公建用地2幅，约31.8亩，占总量的42%。而2002年下半年公布的第二次土地招标中将推出土地4幅，约89.4亩，其中公建用地2幅，住宅与公建综合性用地1幅，约33.2亩，占总量的37%，公建用地的增量推出，势必增加写字楼的上市供应量，对市场形成新的压力。 从市场销售情况看，1999年下半年开始杭城写字楼销售状况明显转好，甚至部分写字楼出现了销售火爆的景象，如2001年的白马大厦、瑞丰大厦，2002年的嘉德广场等。然而我们也注意到近两年杭城写字楼市场与住宅市场的销售状况存在着很大的不同，即住宅市场全面向好，绝大多数楼盘高挂“售罄”；而写字楼市场则苦乐不均，卖得好的自然大有楼在，卖得不好的日子也颇为难过，有的写字楼已经销售两三年仍未售罄，显示出空置压力的存在。　　据有关部门统计，2002年市区住宅空置面积与上年同期相比下降了32%，写字楼则增加了2.3%。而形成写字楼空置的增量集中于老城区，萧山、余杭新区的写字楼空置率呈下降趋势。 D、写字楼市场发展趋势 市中心地段土地供应日益稀缺，鉴于此，预计如武林商务圈、黄龙商务圈等板块市场中央商务的地位将不可动摇，价格会十分坚挺，但上扬的空间也相对较小。 二、写字楼板块市场发展状况 纵观杭城写字楼的发展，往往每一段时期都有1-2个热点区域，如武林商务圈、城西高新商务圈、黄龙商务圈等。而每一个热点区域的形成与发展或是受行政商业中心区的辐射，或是有强有力的行业支撑，或是具备优越的自然地理条件。杭城目前7000-9000元/平方米的写字楼是市场供应主力，虽然对此价格段需求较前几年有明显的增量，但价格也有较大上升，因此总体保持供求基本平衡，既未出现普遍的滞销，也未出现明显的短缺，8000元/平方米以上的高档写字楼，从目前的销售情况看冷热不均。一些顶级地段的高档写字楼，如世贸大厦、瑞丰商务楼、白马大厦、新世纪广场等，受精品楼买家的追捧，而另一些楼宇本身综合竞争力不强销售平平，如鸿鼎商务馆、平海旺角等。均价在10000元/平方米左右的楼盘销售大多相对缓慢，5000元/平方米左右及以下低价位写字楼是市场较为明显的稀缺产品，低价位写字楼仍有较大市场空间，比如新南北房产的南北商务港的热销就是一个佐证。以下我们将根据杭州现有的商务板块市场进行板块发展分析： A、武林商务圈 武林广场作为杭州目前的行政与商业中心，这一区域写字楼一直以来在市场中占据着主导地位。目前在武林商圈内的写字楼主要有蓝天时代广场、白马大厦、耀江发展中心、水晶大厦、华浙广场、武林新世纪大厦等20多家，正使用的写字楼中，入驻企业大多为律师事务所、房产、医药等较重视企业形象的企业，整个商圈写字楼平均租金在3．50元／m2／天，平均出租率高达85％以上。高档写字楼的平均售价在11000元/平方米左右，成为杭州写字楼高价写字楼的代表区域之一。 财富中心、海华广场、华源发展大厦所在的建国北路、艮山门区块随着市中心中央商务区内涵的扩大，已经被纳入武林