上海宝山区西城房的地产市场报告.docVIP

PAGE  PAGE 6 贰零零柒年伍月 西城区 市场简报 一、西城区房地产市场现状 北块 东块 南块 1、西城区板块简介 西城区是宝山区未来几年的建设重点。该板块位于宝山区中部，南靠外环线、西临蕴川路、北接富锦路、东至同济路，总面积13.28平方公里。概念性总体结构规划由国际著名的法国国际思构设计公司设计，规划划分为三个区域。 南块：宝杨路以南，规划面积3.89平方公里，定位于以“人文生态”为主题的中高档生活区；主要项目有康桥水都二期、北上海商业广场、柏丽华庭等。 北块：宝杨路以北，规划面积6.16平方公里，定位为集文化、休闲、行政办公、商业贸易为一体的现代综合生活区，将要建设33.3公顷的大型中央公园和10公顷的大型市民广场。目前主要项目有万科四季花城二期、保集·欧郡、海尚明城、钢领等。 东块：铁山路以东，规划面积3.23平方公里，定位于以轻轨为依托、连接东西城区纽带的现代生活区。 2、西城区房地产发展情况 南块——最为成熟的区域：由于地处杨行镇中心所在地，南块本身的医疗、教育、交通、商业等已经形成了一定的规模；且距离地铁1号线“共富新村站”仅15分钟步行路程，成为西城区房地产最早发展的区域，拥有康桥水都、柏丽华庭等大型社区，居住氛围浓郁；加上05年建成的北上海商业广场，使得该地区商业设施更加完善。 北块——大力发展的区域：相对于南块来说，西城区北块整体生活配套设施十分欠缺，区域房地产市场刚刚启步，但随着万科、保集、中远等知名开发商的入驻，以及西城区公共中心的建设，该区域未来发展潜力巨大。 东块——有待成熟的区域：根据规划，大多为动迁基地，区域环境及配套设施也多未跟上，整体由待成熟。 二、板块成交走势分析 1、市场需求稳定 自2006年下半年以来，西城区公寓成交量总体较为稳定，每个月成交量体基本维持在2万方左右，市场已经走出05年的调控低谷（05年同期平均成交量为5000方左右），持续稳定的成交说明区域市场仍有较大的需求存在。 2、价格保持平稳 目前西城区板块公寓价格走势十分平稳，自06年6月起，市场成交均价便始终维持在6400-6500元/㎡左右，整体涨幅较小，鉴于目前上海公寓市场再度回暖，我们可以预计的是，该板块的今后还是存在一定的成长空间。 3、紧凑两房成为市场主力 目前市场主力成交面积为80-110㎡的2R，其中尤以100的紧凑式房型为主。另从供求比来看，可以看出目前市场上100㎡以下的2R，其需求十分旺盛，供求比基本达到了1：1。 房型面积供求比80㎡以下1：0.7580-110㎡1：0.95其中100㎡以上1：0.84100㎡以下1：1110㎡以上1：0.77100㎡以上：27.5% 90-100㎡：42.3% 90㎡以下：30.2% 三、板块在售项目分析 个案销售态势较好，基本完成当期体量的70％去化，说明区域存在相当的客源需求。 一般个案完整的去化周期为1年～1年半，个案品质的差异与价格决定了去化的速度。 西城区板块个案主力房型及总价 个案康桥水都二期万科四季花城 二期保集欧郡海尚明城柏丽华庭成交均价70006600650064007500房型面积1R：56-65 2R：71-76 3R：1382R：91-113 3R：129-1392R：90 3R：100-1401R：60 2R：94-102 3R：104-1232R：87-100 3R：126总价段1R：42-45万元 2R：53万元 3R：96万元2R：60-75万元 3R：85-92万元2R：60万元 3R：65-90万元1R：32-40万元 2R：60万元 3R：65-80万元2R：65-75万元 3R：95万元 1R主力面积段：60-65㎡ 2R主力面积段：90-100㎡； 3R主力面积段：100-120㎡，125-140㎡； 西城区板块个案07年成交走势 康桥水都二期 简介：康桥水都位于宝山西城区最南端，是市中心通往西城区的第一站。项目紧贴地铁黄金线路一号线的始发站—共富新村站，紧靠城市主动脉南北高架与外环线交汇处，与众多公交线路组成比肩莘闵的立体交通网络。康桥水都二期总建面近42万㎡，总户数约3704户，由小高层、多层及联排等多种建筑形态构成，采用板式及点式错落分布，呈现丰富多彩的生活表情。二期规划商业建面近13000㎡，令日常生活更为便捷完善。 主力卖点： 紧靠地铁，出行便捷 北靠北上海商业广场，商业设施完善 二房占70%，适合中低端住户 2007-012007-022007-032007-042007-05供应套数0001730