北京大泽龙艺广告的远洋山水南二期提案.ppt

迟到的;这是一个解决问题的会。 依靠开阔的眼界，和动脑的过程……;销售一片乐观，南二期还未有动作，已经有近2000个家庭在翘首以待。; 推广机构的力量，有能力拉升品牌，但我们拉升不了品质。在被品质的括号限定后去填空，得到单平均价超过1000元的飞跃——这个问题看上去似乎又相当的难。; 有据可查，在北京，50万平米以上的居住大盘早就不是什么新鲜事，百万平米的超级大盘也有多达43个！具有良好民间口碑的大盘同样不少，如华侨城依品牌深厚基淀和绝对的旅游地产优势轻松制胜，翡翠城、万象新天等盘也以高性价比、可持续发展、产品多样化等USP各占一方，而更多的大盘，如三环新城等等，则是在塌实地安顿基层百姓的房子。;Stages (4); 本次沟通提报，我们暂且先把大家都已经背得很熟的诸多市调、竞争力表格放在一边，仅做问题衍生的参考。更多去客观地看待以前的症结所在，察觉之前忽略掉的关键点，并发现更多新机遇。; 通过区域项目价格对比分析表我们得知，虽然在目前，鲁谷板块尚没有与山水对抗的直接竞争对手，但南二期的欲售价格在整个西区同类产品社区中处中高阶势。 通过远洋山水目前客户特征分析表得知，之前已售单元，绝大多数满足25—45岁的两口或两代家庭自住，并以地缘客户为主，但呈逐期递减趋势。; 远洋山水自03年6月开盘，历时三年的推广过程中，在取得满意的销售业绩同时，为市场留下的正面声音，是这些关键词：; 通过对项目推广进程的客观深层思考，我们把之前项目所疏忽的推广关键点一一罗列分析，让新产品在得到出类拔萃的设计形象外衣的同时，拥有更多强劲的内涵支持 并找到远洋山水，作为京西首屈一指的大盘，理应拥有的 ;被忽略的关键点和新机遇：;西区与生俱来的优越感：; 北京的西部地域，与生俱来的一些关键词：“西贵”,松散,缓慢的生活节奏,政治气息的大院儿,西部的好山好水，久远的皇家园囿。 北京是一个流动人口密集的都市，而在这个都市的购房人群中，西区的流动人口购房所占比例，是各区域中最少的！这其中，相当部分原因是因为西区政府机关的稳定性质单位最多。而另一个重要原因，正是因为大多数西区购房人群，心底都有严重的“西贵”情节，无论他们的收入多少、阶层的高低、是不是土生的北京人，但都认准着西区最适宜居住的老理儿！ ——这可能是最原始的购买心理欲望，确实非常重要的一点。; 综观北京的诸多西区名盘，真正在拿沿承西贵说事儿的,只有所谓豪宅（非别墅类的，万城华府、西钓鱼台等等）,却没有一个中高端的楼盘，照顾一下金字塔中段60%的根深蒂固的贵感北京的人民以及向往西边缓慢舒适生活的人民的情绪。 ——在这点上，远洋山水的楼盘品质属性，理应义不容辞！;形象与现实的违背 ;请看：;清代西郊三山五园分布图 咸丰十年（1860）; 无须多言，西区有太多被人民认可的好山水，但依图所示，有些遗憾。 在之前的进程中，没有清晰地去面对现实，与人民心中的即定西区山水（豪宅表征）划开界限，化客观的相对不利为有利的手中利剑。;即： 在包容了长安街沿线、地铁、非豪宅大盘的许多利好之后，针对山水自然的优势，决不是沿承皇家园囿脉络的遗风，而是在“西贵”之上，开创现代感十足的新兴舒适自然环境，比如我们的现代风格的建筑和园林，更比如我们的最大USP——百万苗圃，现代雕塑公园。。。;大盘的话语权 ; 在北京市场上，凭借大而空泛的“大气势”去吓唬消费者的超级大盘举不胜举。而真正树立独特的正面形象，以自身的势力去带动整个区域形象飞跃，变成区域市场的政府声音源头的大盘却为数不多。 当年，阳光上东在大盘云集的CBD胜出，而在西区，甚至还没有人有资格去代替远洋山水抢先 。;可充分借助，并“大肆”宣扬的区域利好大势 ; 首都休闲娱乐中心区（CRD）Capital Recreation District的定位，石景山区将完成国际雕塑公园地下娱乐城、石景山游乐园4D影院、中国电子竞技中心、法海寺旅游一期开发等49个重大项目建设。其中，石景山游乐园室内主题乐园将在今年开工。 诚然，CRD的声音早已并不新鲜，但至今未能与CBD等同地位深入人心。虽然CBD还在被诸多楼盘反复提及，虽然人们已经习惯每年夏天的嘉年华惊喜，虽然上个月吕良伟同志竟然参与开拍电视剧《情定CRD》。。。; 这也正是如今NEW YORK等国际发达城市都逐渐被分为UPTOWN和DOWNTOWN两个组成部分的原因。DOWNTOWN都源自老城区的发展，由于受地块的限制，唯一的出路就是更加集中发展商业，写字楼越立越多，从而形成了一个高度密集的商业繁华区。而UPTOWN则源自老城区的扩张部