广州珠江南景园商的铺推广计划.docVIP

PAGE  [键入文字] [键入文字] 珠江南景园 2008年商铺推广计划 商铺销售分析 2007年南景园商铺总售出19套销售总面积907.5915㎡，销售总金/㎡，平均价格16621元/㎡，其中三期内街商铺售出11套，外街面对保岗大道南售出8套，二期商铺由于道路几年时间内都不可能开通所以未有成交，根据成交进度分析内街商全年销售较为平均，外街商铺基本是下半年成交，特别是保岗大道南正式施工后其销售进度明显加快，从销售价格分析保岗大道南正式施工后比施工前销售单价明显上升，从已上两种数据分析可知宝岗大道南的施工对外街商铺整体影响巨大，但对内街的商铺的销售没有太大帮助，从商铺已售单位分析本项目有三种类型的商铺销售比较好。 1、热销户型分格 （1）面积较少在10—20㎡的商铺（外街） 热销售原因：主要是面积小总销售金额不大，投资门槛低易于日后的租赁，适合各类型商铺投资者。 （2）面积在50—60㎡门开间大纵深践的双门面商铺热销原 原因：这类型的商铺虽然无论是总价及单价都比较高，但由于铺型方正布局合理没有浪费面积利用率高，而且双门面可分可合投资回报高。 （2）面积在45—55㎡层高7米以上成规则长方型 热销原因：这类型商铺由于楼层高可内置两层不会受到高度的制约，楼下做店面楼上作办工用，适合自用型商家经营要求。 二、商铺滞销因素 如果说销售房子是卖给客户一种生活方式一个生活理念 ，那么销售商铺就是销售给客户一种利益，假如这种说法是对的话，那么商铺滞销原因是我们并未找到让客户感觉购买本项目商铺会获利的冲动感觉。如果说没有卖不出的产品，只有卖不出的价格是正确的话，那么我们的产品确实是超出市场价了，但这两个原因并不是本项目的滞销的主要成因。根据我司项目组人员分析商铺滞销主要原因有以下几方面 宣传不足推广不力 根据销售人员信息反馈一般来看商铺的顾客都比较有诚意，按10月至11月商铺数据统计平均10台商铺客户就会3.5台成交销售成交率35%是住宅项目难以比较的，但由于缺乏足够的宣传至使客源少，有相当一部分成交了的客户都是过路客或通过看楼才发现有商铺销售的，商铺宣传少针对性不强宣传途径单一是商铺项目销售不畅的主要原因。 宝岗大道南未正式通车 由于一直原燕翔路只是一条只能通自行车与摩托车的羊肠小道，虽说市政规划早了把它规划成38米宽的相向4车道的道路但由于一直未正式施工，而一般投资者是比较看重眼前利益，道路一天未动工他们就心里就会一天不踏实，就算较为有诚意的客户也会觉得现在购买了少赞了两年钱，虽然今年10月份道路正式施工了到现在已初见锥型对商铺销售起到了较积极的帮助，但道路未开通还是影响了部份意向客户的成交。由二期商铺的销售情况可知道路的开通与否对商铺销售的影响。 商铺户型有缺陷 现在本项目商铺开间纵深较为合理的商铺基销售得差不多了，剩余单位很多在结构上都存在着无可被免的硬伤，如门面窄内笼面积大、铺型结构不规则成曲线型、部份中间有条柱子不实用、有部份层高只有5米多不能充分间二层。 小结：由于广告推广不足和规划路一直未能开通，而且部份单位有硬伤所以致使临街商铺一直处于销售瓶颈，虽然在11-12月期间由于规划路加紧施初见锥型对商铺销售起到了较积极的帮助，但最终未能加大销售额加速销售进度。 剩余商铺统计（统计至2007年12月17日）（以下临街不包括君兰轩） 面积范围个数总面积总金额（万）均价内街商铺25-889353.7406.411489临街商铺43-204191218.13065.725169合计301571.83472118329  1、商铺剩余单位销售情况分析 2007年截止到12月17日南景项目售出19间商铺，成绩未如理想。目前商铺剩余货量中，临街铺占了绝大部分，达到总金额的84％，而且商铺面积偏大，最小的也有45㎡，另外临街铺普遍间隔较差、纵深大，在规划路未开通之前，比较难受到投资者的青睐。 （备注：以下是紫云轩和清雅轩临街商铺，由于君兰轩商铺很大再加上规划路未定开通时间，完全无人问津。注：一口价是现在推出的面价，售楼部的打折权限是97折） 2、在售商铺分析表 在售的商铺基本分析铺号建筑 面积套内 面积一口价售销部的打折权限是97折折后 单价客户反馈 存在问题10351.357148.4024101014397983919079门面不够宽，大概有3米宽，深有16米，而且中间有柱子。门外有媒气管。11946．465043．791796549793653320156门面太窄只有2.7米左右，深16米左右，有曲折位，里面有条柱子，非常不实用，而且在门外有煤气管。12168．565264．6204