杭州保利湾天地3偷尿方商业广场营销报告.docVIP

保利·湾天地3万方商业广场营销报告 一、市场概况 1、下沙整体成交概况 2010年以来由于住宅市场调控的恐慌，部分投资性客群转向商业市场，从上图可知，该段期间内下沙区域商铺的成交有所上升。随着住宅市场的低迷，开发商开始商铺放量，下沙整体铺成交较为平稳，但成交量来明显低于2010年下半年。今年9月以来，杭城住宅各盘纷纷大幅打折，这也影响了客户对整个房地产市场的观望情绪，当前市场较不容乐观。 2、下沙各盘总体情况 区域项目名称开盘时间商铺数 （套）总体量 （m2）结构户型面积 （ m2 ）层高对外报价(元/平米)去化率单层一带二下沙高教西区盛泰名都2010-5216716.09单层、一带二238-747一层4.2米2.8-3.5万2.24-2.8万22.03%二层3米四季风景苑2008-12-13122637.78一带二120-373——　——　92.52%大北四季风景苑2004-2-27315063.91单层36-550——　——　 　93.94%时代山商务大厦2011-2-28184273.39单层40-3000——————东区沿江世茂cosmo2010-12-55612988.1单、双层40-300一层4.95米1.9 -2.9万1.5-2.3万87.8%二层3米海天城2010-1-21144888.51单层、一带二170-867————79.03% （售罄）伊萨卡国际城2009-12-3826894.83单层、一带二30-140沿街5.3、里面4.41.3-1.8万（成交价）90.94% （售罄）朗诗国际2010-8-2101441.05单层60-700——2.2-2.9万（成交价）100.00%金沙湖金沙阳光2010-10212712.4单、一带二50-120一层3.92.58万33.18%二层3.6金沙湖1号2011-6-111446911.91百货产权分割，地上两层30-1704.9米一层 4.8万59.03%二层2.8万名城湖左岸2011-8-7163248.86一带二110-306——　2.5-2.8万0.00%铭和苑2010-9-111319173.62一带二140-300一层4.2米1.4-1.9万（成交价）100.00%二层3.6米德信早城2010-8434557.46一带二60-120　1.2-1.35万（成交价）100.00% 从产品本身结构来看，目前下沙在售商铺以一带二结构居多，面积主要集中在300平米以内，以社区底商居多。 从商铺价值来看，三个区块商业价值以金沙湖区块为首，区域内商铺售价在2.5-4.8万/平，尤其是金沙湖1号商铺最高售价高达4.8万/平，均价在3.5万/平，投资客普遍看好金沙湖区块未来商业前景。 从去化分析，区域内商铺总体去化不错。2010年底前开盘的商铺除了盛泰名都中心、金沙阳光外，其余整体销售率均超过90%（盛泰名都中心因其大面积商铺所占比例较大，商铺总价高，影响销售速度；金沙阳光单价偏高，销售情况较差）2011年新开商铺中，金沙湖1号明显高于商圈内其他物业，主要原因在于其主打地铁概念和类购物中心的商业模式。 东部沿江区域个商铺推出时间均月2011年之前，目前已基本售罄或剩余部分铺源，沿江区域商铺成交均价基本在16000元/㎡左右。客群来源多为下沙区域和甬台温区域的投资性客群。 3、下沙两大个案客群实例 1、世贸COSMO 世贸COSMO5月份推出40余套底商，均通过内部关系去化，多为世贸老业主及通过老业主关系的购铺客户，多为下沙本地客群。 从世贸COSMO商铺客群来看，下沙商铺的购买者还是主要集中在下沙本区域内。 2、铭和苑二手商铺 我司通过内部关系得知，下沙铭和苑商铺客户全部以投资性客群为主，杭州人对于商铺的投资多偏向于成熟的商业区以获得长期的投资回报，购买像铭和苑商铺这类尚需时间培育人气的商业区商铺则多为零散的专门投资商铺的炒家，部分下沙的具有极强的置业能力的拆迁农民。 综上个案经验可知，本案尚处于期铺阶段，商铺交付后尚需一定的时间培育人气，因此，基本可以断定，本案的客群以下沙区域内的投资性可群为主，包括下沙本地原住民、新下沙人、投资下沙房产的外围客户。 二、销售安排 四 10.20 五 10.21 六 10.22 日10.23