苏州湖湖畔天城花的园物业管理方案.docVIP

湖畔天城花园 管理方案 编制： 日期： 审核： 日期： 批准： 日期： 湖畔天城花园物业管理方案 湖畔天城，置业在苏州的鼎立之作，坐落于园区以东约00米，南，枢纽地段，总建筑面积达万平米。　　。　　。服务 管理运作控制模式：双层日常运做模式：形成分区管家组与各职能部门紧密结合的运做模式： 检查监督机制： 为确保服务质量，建立严密而科学的检查监督体系，主要分内部，外部两条线，内部检查建立多极检查机制： 设备管理机制：工程部员工应熟悉所有公建设备的位置、名称、使用方式、简易故障处理，并按ISO9000要求建立设备标志卡片和设备档案 安全管理工作机制：为保证湖畔天城安全管理工作的正常运做，组建湖畔天城安全领导小组，以服务中心项目经理为组长、保安部主管为副组长，服务中心全体员工为组员。所有人员参与夜晚不定期抽查的工作，加强湖畔天城晚间安全。 管理模式 管理方式 运作方式：物业公司在物业范围内设立专门机构，物业的日常管理如保安、保洁、养护、维修等管理服务并全权负责，保证服务质量。 创造品牌：，为物业增加“卖点”。 自我约束机制：将顺驰物业的管理精神与服务质量精神贯彻整个管理过程，在湖畔天城的员工之中形成“自觉自律的意识”。 ISO9000质量控制机制 ISO9000质量保证模式：所有管理运作和服务规范遵循国际标准化组织的ISO9002管理模式建立、实施ISO9000的质量管理体系。 “说到、做到、持续有效”是实施ISO9000的一条基本原则。说到、做到，容易理解、也容易实施，而如何做到体系持续有效运行却是难以把握的。 按ISO9000质量管理体系建立规范文件，使物业管理工作正常开展，有效运行。物业管理服务的目标以ISO9000质量管理体系为核心，确保物管服务的高质量、高水准、高效率。 外界评定 当规范制定完毕后，将开展的是外界评定工作（包括物业使用人和社会）。评定工作是为了对关键活动的测量及其效果进行验证。通过检查来避免出现不合格服务的倾向，以消除物业使用人的不满意。然而服务质量的优劣最终还是取决于物业使用人的感受和他们的评价，在这里要注意以下几点： 物业日常工作 工作期间：日常管理工作主要是包括客户服务、安全服务、维修服务、环境服务、有偿服务等在内的小区日常服务管理工作。由湖畔天城交付使用后起计，分为装修搬迁和正常管理两个时期。 管理服务范围： 房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。 房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、照明、天线、加压供水设备、配电系统、电梯、中央空调系统、楼内消防设施设备等。 公用绿地、花木、建筑小品的园林绿化养护与管理。 本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。 本物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所、本物业配套会所等。 专业装修工程质量监理与装修管理。 公共环境的酒店式清洁服务，包括公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运等。 交通、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。 对物业实行封闭式安全管理，全天24小时三班轮值，确保物业安全。 结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的社区文化、娱乐活动以协调社区内人际关系、沟通情愫。 配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）。 管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。 接受用（租）户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。 装修搬迁期： 指业主办妥入伙手续后，为其物业进行二次装修，直至搬迁入住的工作时期。 物管工作难点： 面对大量不同的装修单位和素质较低的装修工人，如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他们，保护公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量，避免遗留安全隐患等。 业主入住有先有后，怎样兼顾先入住业主的正常生活和后入住业主的顺利装修，如何将两者有效的隔离开来，从而避免被有效投诉，也是一个棘手的问题。 要有效解决以上问题，主要控制以下几个环节： 装修手续的办理：办理装修手续是装修第一关，对施工图纸必须严格审核。 核实业主装修设计图纸，涉及墙体变更的必须提供苏州市房屋安全鉴定管理处的许可证明，装修设计图纸不能过关的，坚决不予以办理手续； 装修公司的资质复印件、营业执照复印件、项目负责人身份证复