西安启航项目策划的报告.docVIP

至：三宝双喜制药厂置业分公司 由：百马房地产顾问有限公司 日期：2006年月日2006年5月9日 目 录 第一部分 城南房地产市场发展状况………………………………………………………………………… 城南房地产概况 城南商品房发展特点 城南典型板块概况 第二部分 竞争区域房地产市场发展状况分析……………………………………………………………… 竞争区域板块住宅类楼盘供应特点 竞争区域板块典型项目产品分析 第三部分 项目分析 项目概况 项目SWOT分析 户型分析 第四部分 营销推广 目标客户群 营销推广策略 品牌推广策略 广告语与诉求点的选择 推广思路 媒体推广费用预算 第一部分 城南房地产市场发展状况 一、城南区域房地产（住宅）市场的概况 城南区浓厚的文化氛围、便利的购物环境、发达的交通网络、完善的生活配套以及长远的发展前景，已经逐步为广大市民所认同，同时该区域的房地产已经初具规模，因此该区已经成为消费者投资置业的热点区域。在市场销售方面该区域均处于绝对领先地位。近几年来，随着西安城市建设步伐的加快，城市面貌得到了极大的改善。在绝大部分购房者眼里，二环以内称之为城，城墙以内是老城，对二环以外的看法是“南金、北银、东铜、西铁”。绝大部分购房城南特西安交大、西北大学、西安电子科技大学、医大、师大、联大、理工建筑科技大学公路、地质、矿业、石油、财经、工商、统计、邮电、音乐、美术和外语等科研院所化学、光学、航空航天等五六十个单位随着近年来曲江新区的飞速发展，如今这里已成为众人关注的都市繁华地带。特别是令人叹为观止的大雁塔北广场，在这里西安人寻找到了自己精神家园的雏形，同时，由此自然形成了一个雁塔商圈，其周边的众多品牌餐饮店，也成为人们享受文化熏陶时又品尝美味的地方。更值得一提的是，大唐芙蓉园的建成，曲江的人气更是不言而喻。如今，这里已成为西安旅游的一张王牌，无论是西安人还是外地来的客人，都会到此游玩，体验盛唐的余韵。每逢节假日来临之际，其周边的酒店、宾馆更是爆满。在房地产和小区开发建设中，曲江也同样注意文化氛围的营造，提高其文化含量。值得一提的是这里的房地产项目，由于曲江新区的开发建设，土地价值的攀升，已经促使周边地区房地产价格大幅提升。目前，遍布在曲江盛地的住宅小区———湖滨花园、铁锋·丰景佳园、曲江春晓苑、曲江6号、曲江家园……这些坐落于此的大量高档住宅社区也成为一道靓丽的风景线。临近年末，面对7项主要经济指标全面突破，108项重点建设项目全线飘红的可喜局面，长安区把实施“新长安战略”作为确保发展领先的第一方略，用“两区四板块”“点睛”现代新区。精心打造西安城市副中心、西安教育产业副中心和西安高科技产业副中心等一张张城市“新名片”。 加快实施项目带动战略。该区把发展高新技术、文化教育、现代服务、生态旅游和都市农业放在突出位置，重点抓好韦曲航天科技产业开发区5个航天民品项目和6个高科技产业项目的引进开发，不断加快郭杜教育科技产业开发区3大商贸产业基地和4大传媒产业项目的建设步伐。 全面实施城乡带动战略。全区将投资1亿元，高标准完成城区广场、绿化、休闲服务场所等基础设施建设工程；投资1000万元高档次对城区道路进行改造提标；投资1.5亿元高质量对终南大道、子午大道等五条干线209条、52.5公里公路平交口进行硬化，对33条、198公里超龄油路进行改造，实现“五横十纵”公路网化与西安的全面对接。 以生态化的要求建设城市，是长安引人注目的一大亮点。在城市建设上，长安区树立“规划建绿”的先进理念，力求实现营造绿色造景的协调效果、建筑风格的特色效果和街景、小品的点缀效果，从而充分体现大绿化、有特色、出精品的战略措施。大绿化，即以城市主干道为绿化骨架，营造“城在林中建”的生态园林要求；有特色，即一条路一个特色，一条路一个景观，力争使每一幅灯箱，一片绿化，一座雕塑都蕴涵城市的独特风格；出精品，即在城市绿化美化中，强化精品意识，使新建起的长安广场等高品位主题休闲生态广场，绿色充盈，草木相映，成为提升长安区域竞争力的又一大品牌。目前，开发用地十分紧张，难觅大宗用地，城南板块向曲江新区、向丈八东路甚至向长安区延伸已势在必行。曲江新区的迅速崛起和丈八东路以南、电视塔以西区域大规模项目的推出，在未来较长时期内仍将维持着城南板块在西安市房地产市场中的主导地位。曲江年住宅市场最热门的地，新盘层出不穷，曲江春晓苑、亮相，占尽了价格优势地段优势尤其是环境优势，使曲江各方面的明显高于其他地方曲江板块。 ——数据来源：陕西百马数据中心 2.2城南商品房面积市场供应与需求比较 从本区域市场供应与需求的变化曲线可以看出，本地商品房需求量一直在40--45万平米左右徘徊，由于受2005年政策宏观调控的影响。2005年2、3极度本区