长沙市天都栋营销的策划报告.docVIP

SOHO天都1#栋营销策划报告 、、 湖南好百家置业顾问有限公司 2009年6月19日 目 录 第一部分 小户型市场分析 3 一、小户型市场概述 3 二、小户型项目的供应情况 3 三、小户型项目的价格分析 5 四、总结 6 第二部分 项目SWOT分析 7 1、优势（S） 7 2、劣势（W） 7 ?3、机会（O） 8 4、威胁（T） 8 第二部分 项目定位 9 一、市场定位 9 二、案名定位 9 三、客户群定位 9 1、租赁目标客源（使用者） 9 2、投资者 9 3、边缘客户群 9 四、形象定位 10 五、宣传推广定位 10 第三部分 差异化建议 11 第四部分 营销推广策略 12 一、总策略 12 二、同区域物业竞争策略 12 三、项目推广时机与条件 12 A、入市时机选择的要素 12 1、工程进度及形象 12 2、销售期的连续 13 3、配合外部条件 13 4、其他准备工作就绪 13 5、相关合作单位的确定 13 B、开盘前工作 13 1、现场环境 13 2、资料准备 14 3、宣传与媒体（媒体计划书另附） 14 四、销售阶段划分与分期运做策略 14 1、销售阶段划分 14 2、价格策略及推售方案 15 第五部分 包装方案建议 16 一、现场包装建议 16 1、建筑主体包装建议 16 2、样板房参观路线包装建议 16 3、营销中心包装建议 16 二、样板房包装建议 16 1、位置选定 16 2、样板房数量及房型建议 17 3、样板房装修风格建议 17 附表：各项目精装修标准 18  第一部分 小户型市场分析 一、小户型市场概述 随着06年90/70政策的落实,长沙市接下来一两年的小户型供应量会逐步放大。目前纯小户型多以单体楼为主，其次城市综合体中也存在着大量90㎡以下的小户型产品供应。小户型以其总价低的优势，07年以前一直销售比较火爆。但由于小户型产品多属于过渡或投资性产品，而非改善型需求，客户更多的注重的是投资价值，即便过渡居住者也注重其未来的升值空间。然而07年随着国家房地产调控政策的不断出台及美国次贷危机引发全球性金融危机的爆发,08年开始房地产市场出现了前所未有的低迷。各地房地产销售出现了持续近一年多的量价齐降现象，广大消费者对房地产的前景失去了信心进入观望状态，特别是在提高第二套首付比例及贷款利率的政策下，投资性需求遭受了严重的打压，因此对只能满足投资性需求的小户型销售造成了很大的影响。 二、小户型项目的供应情况 长沙市目前在售小户型项目分布图 长沙市小户型项目不完全统计表 楼盘名称 位置 可售套数 楼盘名称 位置 可售套数 苹果派 四方坪 263 友谊公寓 中心 546 伍家岭生活广场 四方坪 融圣国际 中心 562 双子座 四方坪 196 鑫远杰座 南城 506 华府1航线 四方坪 340 金麓国际 市府 450 铂宫 中山路、黄兴路、蔡锷路 60 永祺西京 市府 500 华都 劳动路、韶山路 377 御院 市府 589 印象天心 人民西路、蔡锷南路 848 泽西城 市府 358 天心华庭 人民西路、蔡锷南路 478 郡原广场 市府 856 谋房未央大邦 韶山南路 464 新芙蓉之都 中心 884 加加大街 韶山南路 420 左岸右岸 东城 399 金色家园 韶山南路 400 金阳大厦 中心 260 谋房博客 望岳路、桐梓坡路 400 未来城 桐梓坡路、玉兰路 320 香麓丽舍 荣银路、银盆路 560 上河国际 478 注：以上数据来源于长沙市房产研究中心 1、根据长沙市房产研究中心统计数据显示：仅08年1-12月，60平米以下供销比为1.81，60-90平米供销比为2.13，出现严重供过于求现象。且均高于供求平均水平，是所有户型区间中供求比最高的面积区间； 2、这两年由于90/70政策的影响，长沙市小户型的供应量将会持续放大，据不完全统计，目前在售的小户型就有一万套以上，建筑面积累计近80万平米； 3、未来上市小户型将会集中在中心板块和市府板块，且多数以城市综合体为主； 4、小户型（特别是纯投资型小户型）的销售火爆现象自07年下半年开始逐渐风光不再。 三、小户型项目的价格分析 由于06年90/70政策的落实，所以造成原本对于城市繁华度要求极高的小户型产品出现了遍地开花的局面，二环、及至于三环外的小户型项目都不少，所以造成了定价的幅度也差异很大。同时，也由于小户型实际性质的差异（公寓型或住宅型），定价也相差较大。 A：核心区（5500-6500元/平米）：西至湘江，东至韶山路，北至