长沙心伽泊下半年的营销计划.pptVIP

《2013房地产营销策划大全》免费更新！咨询联系QQ：1053527879 房地产商域网：;我们有了一个好的产品;我们拥有一个有竞争力的价格;我们虽然有好的产品和有竞争力的价格,但本案需要短时间内冲刺,快速回款,找出问题,解决问题!!!;　项目现状与目标Positioning analysis;下半年营销目标分解;1号栋; 9月已去,下半年只有10月为房地产营销旺季，12月过后,基本是销售寒冬,我们可以充分利用的销售时间不足3个月,而任何一个产品错过黄金期都将面临举步艰难的状态，特别是国家换届来临，政策风险大，必须抓紧时间，集中销售,找出问题所在,解决问提,完成年度销售目标.;项目销售三大忧患;整体市场不乐观 周边竞争激烈 ;年初受国家宏观调控的政策影响，气氛观望浓厚，但开发商为保资金回流纷纷“以价换量”刺激市场成交，同时国家为保经济增长，二季度后银行轮番以降准、降息等政策撬动刚需；整体销售保持平稳的态势，但后期缺乏增力。;受11年末宏观政策调控及春节淡季影响，房地产后续政策不明朗，开发商纷纷推迟开盘时间，但在市场“以价换量”撬动的刚需市场回暖的情况下，开发商纷纷抓住时机，加紧推售，促进资金回流。同时随着银根松动、市场明显的回暖迹象，预计下半年市场将会出现集中推售期，特别是在9月将有40个盘新老产品推售。;2012年上半年内六区新建商品房累计批准预售520.03万㎡，其中，住宅批准预售393.01万㎡；销售备案412.94万㎡，其中，住宅销售344.62万㎡。新建商品房供销比为1.26，住宅供销比为1.14；截止8月份供销大部分时间大于1.0，六区销售大部分时间乏力，导致数月供过于求；市场存量较多，会与后续的推货形成新的竞争。;近一年长沙房价看似保持稳定，实则商品住宅均价比去年同期下降了1100元/㎡；这主要还是受整体限制大环境影响，开发商纷纷以价换量寻求去化，但在市场初步回暖后，市场价格逐步稳定化。;开发商受政策利好面影响，1-8月份供销比为1.19，连续降息降准的刺激下，市场主要以刚需市场为主，但改善性需求120㎡以上产品销量却依然乏力。;针对各大媒体报道楼市调控将会放松，6月国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认政策松绑。;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;竞争对手总结;1、长沙市场开始回暖,刚需盛行,大户型艰难：长沙内六区8月楼市的成交量在同比上行，且长沙楼市两个季度的价格趋向平稳，成交量在利好政策刺激下以及长沙未来的旧城改造，新城拓荒的刚需下，还将刺激有所上涨,但大户型依然销售乏力。 2、政策不明朗以及下半年巨大供应量将是长沙市场巨大的威胁，受国家辅助刚需政策的影响，短期内市场阳春出现，且具官方统计，长沙下半年市场将有近40个新盘及新推放量，市场供应量将剧增。同时国家政府换届在即，也为后期市场带来很大不确定因素；预计2012年下半年还将会产生较大变数。 3、周边竞争大,存货量推货量大, 上半年长沙市场由最初的“以价换量”转变为现在的“价稳量稳“，整体市场已初步回暖，各大项目的存货量很大，同步出台刚需优惠政策,强占刚需市场,刺激客户出手竞争激烈,不少项目扎堆在传统的”金九银十”的销售旺季开盘,从目前九月的销售来看,金九并无起色！不稳定的政策和市场的竞争是项目销售的一大隐患. ;来电来访量少 意向客户不足;　项目概况;客户分析;客户分析;客户分析;大户型去化很慢 剩余大户型较多;剩余住宅分析;剩余住宅面积分析;开盘户型去化分析;下半年销售的核心问题;小户型46平米，数量虽多,回款比重较小,不是大问题； 80平米的大户型,数量多,开盘解筹高,明星产品,不是大问题; 车位数量不多回款比重较小，亦不是大问题;下半年营销核心问题;户型;作为有一线江景、可竞争价格、硬伤没法改的性价比高 的江景豪宅，无论是政策还是周遍竞争大,客户才 是王道!!!;寻找客户三部曲;建议在十一黄金周后,80+户型销售60%后,推广方向调整为大户型销售为主;营销手法： 购100平大户型以上房屋， 首付两层约13万起 买江景大三房 一步到位 鉴于现购房客户均为刚需客户，手上资金约为20万以内，更有部分客户购房时提出延期缴款等要求。为促进大户型销售，将部分购买80多小三房客户引导至大户型，由我司暂垫付一层首付延期至交房前缴纳