合欢嘉苑小区项目可行性素材.doc

安徽积层微电路有限公司 合欢嘉苑小区项目可行性研究报告 二〇一四年九月十三日 目录 调查人员声明 1 第一部分 项目总论 2 1.1项目背景 2 1.1.1 合肥概况 2 1.1.2 合肥经济发展情况 3 1.1.3项目所在区域发展情况 5 1.1.4项目发起人及发起缘由 6 1.1.5项目投资的必要性 7 1.2项目概况 9 1.2.1 地块位置 9 1.2.2 项目SWOT分析 10 1.2.3项目规划控制要点 11 1.2.4项目现状： 12 1.3可行性研究报告编制依据 12 第二部分 市场研究 13 2.1合肥市、高新区房地产市场概述 13 2.1.1合肥房产市场 13 2.1.2高新区房产市场 15 2.1.1合肥市居民购房意向及商品住宅成交情况 15 2.2本地块周边部分楼盘情况 17 2.2.1本项目及周边部分楼盘位置 17 2.2.2高新区可比较楼盘情况 20 2.2.3 政务区相邻楼盘情况 22 2.3几点建议 23 2.3.1 控地价 23 2.3.2 定准位 24 2.3.3 重规划 24 2.4项目开发方案 24 2.4.1 项目定位 24 2.4.2 商业业态组合 25 2.4.3 产品建议 25 2.4.4 价格定位 25 2.5开发计划 25 2.6销售策略 26 2.6.1 时间安排 26 2.6.2 推售策略 26 2.7 项目租售收入汇总表 26 第三部分 投资预算及融资方案 2 3.1 成本测算 2 3.2 分项估算依据 2 3.3 资金筹措及计划 4 第四部分 项目效益分析 2 4.1 效益分析 2 4.2 敏感性分析 2 4.3 项目资金预测及平衡计划 5 第五部分 财务评价 8 5.1财务评价基础数据与参数选取 8 5.2 财务盈利能力分析 11 5.2.1静态获利分析 11 5.2.2动态获利分析 11 5.2.3综合指标表 12 5.3财务评价结论 13 第六部分 不确定性分析 14 6.1盈亏平衡分析 14 6.2 销售价格与土地价格变动分析 14 第七部分 综合评价 22 7.1社会评价（定性） 22 7.2环境评价（影响及对策） 22 7.3公司资源匹配分析 22 第八部分 研究结论与建议 23 8.1结论 23 8.2建议 23 第九部分 附录 24 9.1附件 24 9.2附表 24 9.3附图 26 调查人员声明 我们郑重声明： 1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、我们依照统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。 3、形成意见和结论。 4、撰写本可行性研究报告。 5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、（其他需要声明的事项） 参加调查人员签名： 公司领导签字： 注：形成一致意见后，附后存档。 1.1项目背景 合肥是安徽省省会，位于中国中部巢湖之滨，北纬32°、东经117°，通江达海，承东启西、贯通南北、连接中原。以合肥为圆心、半径为500公里的范围内覆盖了中国东、中部最发达的7省1市，约102万平方公里、5亿人口。 作为沿海的腹地，内地的前沿，合肥正在与“长三角”经济区全方位对接，东部沿海资本产业转移时，必将首当其冲，首得其利。合肥市域总面积7029平方公里，全市户籍总人口469.85万人。城市建成区224平方公里，市区人口224万人。现辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥西、长丰3县。 合肥是一座具有2200多年历史的古城早在新石器时期，就有人类活动秦朝时置合肥县，明清时为庐州府治，故又别称庐州。 合肥是全国二级区域交通枢纽。高速公路四通八达，到南京约需2个小时车程，到上海、武汉等约需45个小时车程。淮南、京九、宁西等六条铁路纵横交错，特别是沪汉蓉高速铁路2007年建成后，合肥到南京仅需45分钟，到上海、武汉只需2个多小时。国家4E级机场—合肥新桥国际机场已经建成投入使用已经启动的江淮运河建设，将使合肥成为沟通长江和淮河的水运中心。合肥港近、远期计划各建一座集装箱码头，届时，合肥地区的集装箱就可以顺长江而下，直接运到上海的远洋货轮上。 合肥是中国优秀旅游城市。国家4A级旅游景区包公园、徽园等旅游景点独具特色。逍遥津、大蜀山、紫蓬山、岱山湖、三河古镇等风光各异。合肥周边半径250公里内有黄山、九华山、太平湖、天柱山、琅琊山等全国著名旅游风景区，是重要的旅游目的地和集散中心。 合肥都市圈基本圈层半径为100公里，引领并形成皖中一体化发展格局，有效地带动全省经济发展。到2020年，合肥市将成为宁郑汉之间最大的区域经济中心。“十一五”时期，合肥将以做大经济总量、增强综合实力、提高人民生活水平为主线，以壮大工业经济、