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智能化建筑的建设和管理中的若干问题 上海九海金狮物业管理公司 诸建华 前言： 物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分，在国际上已十分流行并获得了 蓬勃发展，我国从第一家物业管理公司成立开始，至今已有十年以上的时间。物业管理业已成为市场 化、企业化经营和社会化、专业化管理的一个新型的服务业。二十一世纪物业管理是如何模样，将会 从根本上改变我们的物业管理观念、物业管理的运作方式，以及物业管理这一产业的结构。从当前 的现代化科学技术发展的趋势看，二十一世纪的物业将是高科技、高智能化的产物，它将从根本上突 破20世纪建筑的局限，从而彻底改变人类的生活方式与管理模式中脱胎出来。因此，物业管理在二 十一世纪将向高科技与高智能化方向发展，物业管理人员必须有充分的心理准备、素质准备、知识准 备，迎接将来临的挑战。 ． 九十年代初期，我们讨论智能建筑的主题是智能建筑究竟如何定义与要不要建智能建筑，今天， 在积累了多年的教训和经验的基础上我们应该讨论的是如何规范智能建筑建设的运作方式与如何管 理智能建筑设备系统，使之发挥应有的作用。因为，智能化建筑的物业管理，它的基础是物业的智能 化，从这个意义上说，智能化建筑的物业管理是物业智能化发展的必然要求与结果，具有管理智能化 物业的公司要有智能化的物业作为它的物质依托。 (一)智能建筑物业管理的特点 智能化物业(也可称作智能化建筑)，它包括智能化商用建筑、特殊用途建筑、工业用建筑、交 通设施和智能化居住建筑。它是指运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术、多媒体技术和现 代建筑艺术相结合。通过对机电设备的自动控制，对信息资源的管理，向用户提供信息服务及安全、 舒适、便利的环境服务，以投资回报合理，适合当今信息技术高速发展的需求特点的现代化建筑。智 能建筑的物业管理不但包括传统意义上的物业管理中的服务内容．还应包括对智能化设备系统的操 作、维护和功能提升，使其物业真正起到保值、增值的作用。智能化建筑对物业管理提出的人员素质 要求与传统物业管理的人员素质要求有相当的差距，这是因为智能化建筑集合了高新技术的设备配 置，它所需要的人力资源是以知识型为主体的．是一种保证实现知识型管理的具有特点鲜明的管理结 构。传统意义上的物业管理的服务内容是基础．而智能建筑物业管理的内容是在传统物业管理的服务 内容基础上的提升，更需要体现出管理科学规范，服务优质高效的特点。 智能建筑物业管理的重点是物业设施管理(Facility 门科学，也是从建筑物业主、管理者和使用者的利益出发，对所有的设施与环境进行规划、管理的经 营活动。刚这一经营管理活动的基础是为使用者提供服务，为管理者提供创造性的工作条件以使其 得以尊重和满足，为建筑物业主保证其投资的有效回报并为不断地得到资产升值，为社会提供一个安 全舒适的工作场所并为环境保护做出贡献。智能建筑的物业由于采用了高度自动化装各和先进的信息 通信与处理设备，能全面获取建筑物的环境、人流、业务、财务、设各的信息从经营战略的高度进行 设施管理，因而与传统意义上的设施管理有很大的区别。两者的差别对比为下表所示： 设施管理方式比较表 传统的设施管理 智能建筑的物业设施管理 管理的特征 现场管理 经营战略 主要目标 维持保养 最优化与改革 管理的着眼点 产生问题的设各 全部固定资产 管理对象的时间 当前的设施状况 全生命周期及未来的设施 传统的设施管理 智能建筑的物业设施管理 相关知识与技术 仅与建筑物本体有关 与建筑、不动产、经营、财务、心理、环 境、信息等相关 承担的部门 单一