天润广场公寓部分提案.ppt

调研情况说明 一、调研方法 以市场走访为主，包括明调和暗调相结合，并配合对现场销售人员和购房业主的访谈，以及查询沈阳房产局官方备案网站，多渠道、多途径的获取信息。 二、关于选取调研样本的说明 在本次市调报告中，没有选取沈阳天地、世贸五里河、华润凯旋门等项目，主要是因为这些项目虽然处于金廊沿线或城市的核心区，也是在整个市场中具有代表性的项目，但是和本案的产品形态差距太多。这些项目基本都是以大户型为主，最小的户型也都在100平左右，这就导致这些项目和本案的目标客层和购买目的均有明显的差异，对本项目的借鉴和参考价值不大。 中街区域 丰瑞威士顿 小 结 产品形态、面积、户型情况： 销售情况 购买目的 所调研项目的客户，主要以投资为购买目的。 丰瑞威士顿广场的客户有接近八成是做投资之用。由于威士顿项目的性质就是一个商住两用的产品，而且占据东顺城路和金桥路两条主要街路，距离中街近，楼下就是新世界百货四店，而且在调研的这些项目中，可预期的租金水平最高，因此用来投资的客户比重更多一些。 左岸名座也是以投资客户为主，大约占到总体的七成以上，因为项目距离中街较近，有一定的承租人群，本项目定位就是“非典型投资物业”。 以上信息仅供参考，基本是通过现场销售人员的介绍所得。 客户构成 目前中街区域的项目，客户以全市范围为主，并不是仅仅局限于区域内的地缘性客户。 这主要由中街特殊的地理位置、产品属性和户型特点以及主要满足投资功能所决定。 太原街区域 小 结 产品形态、面积、户型情况： 销售情况 购买目的 所调研项目的客户，投资和自住为目的的均有。 太原街核心商圈里的项目，例如万达新天地以投资为主，自住为辅，比重大概为6：4。因为太原街区域自身就是一个CBD，周边有许多写字间，距离和平北大街也较近，因此有一些年轻白领在此购房自己居住，在太原街附近和和平北大街、三经街等附近上班。所以自住的比例比中街的小户型住宅和公寓稍高一点。 以上信息仅供参考，基本是通过现场销售人员的介绍所得。 客户构成 目前太原街区域的项目，客户以区域内的地缘性客户为主，主要集中在和平区和铁西区。 万达新天地有许多在附近写字间上班的白领阶层购买，基本以和平区的客户为主； 但是由于太原街特殊的位置，也有大批市内其他区域的客户在此购买。 注：太原街区域目前除了万达新天地并没有特别典型的在售的公寓项目，只有一些住宅性质的物业，我们在上次的住宅部分的报告中已经提及，再就是有个别准备开发的项目，但是目前的具体信息还没有披露。 金廊及其他区域 新华国际金融中心 小 结 产品形态、面积户型情况： 销售情况 购买目的 所调研项目的客户，投资和自住为目的的均有。 金廊沿线以及市中心的项目，例如领先国际和名城国际项目，投资和自住的比例基本相当。 以上信息仅供参考，基本是通过现场销售人员的介绍所得。 客户构成 金廊沿线的项目，例如领先国际以金廊两侧的和平区和沈河区的客户为主。 市中心的项目，例如明城国际的客户分布比较广泛，涵盖市内各个区域。 项目公建信息 总 结 销售情况：大多数项目年均销售面积基本都在3-4万平左右，年均销售套数基本在500套左右。 明年中街区域内公寓项目竞品相对宽松，目前在售的项目没有太多新品推出市场，但是区域内会有一些住宅项目代售，可能会对我们项目的销售产生一些影响。 其他区域领先国际有2万余平产品待售，新华国际公寓会是一个主要的值得关注的项目，还有就是明城新北市项目的住宅产品和后续可能推出的公寓产品，都需要我们持续关注。 应该说明年我们面临的市场供应形式还是相对乐观，但是其他区域内还是有一些同属性项目抢夺市场，我们还是面临一定的市场威胁。特别是面对可能新一轮的市场调控，我们需要时刻关注市场变化，及时果断的采取应对措施。 客户构成：中街、太原街和市中心区域的项目客户区域比较广泛，基本涵盖市内各个地区；金廊沿线和非市中心区域的项目地缘性客户所占的比较多。收入角度看以上项目的购买者均为本市中上等收入人群，从供职层次上看购买者大多为各行业中高层，如国企中高层领导，处、局级公务员、医师、私营业主、灰色收入者等。 购买目的：中街区域的项目投资为购买目的的情况较多，太原街核心商圈内的项目投资的比重也较大，金廊沿线和市中心区域的项目投资比例基本较大，自住比例较小。 立面及建筑风格：大多数采用现代简约或现代欧式的建筑风格，立面材质比较丰富，墙面砖、涂料和玻璃均有，但是视觉效果都不错，档次均较高。 车位配比：中街区域的项目车位配比一般是3：1的情况较多；市中心、太原街的项目，车位配比情况一般在2：1和3：1；金廊沿线的一些高档公寓项目，车位配