对住宅发展趋势的探讨.ppt

扬起“高品质、新生活”的风帆 ——对新建住宅发展趋势的探讨 一、面临新时局的中国住宅 探讨新建住宅的发展趋势，首先要认清当今住宅建设的大局势。尤其是去年国发〔2003〕18号文件与央行121号文件的出台对整个房地产业产生了深远影响，再加上中央政府改变了以往的土地供应方式，宏观调整的力度也逐步显现出来。住宅在市场和政府这两只手的掌控下出现了一些新的格局，并进入了一个新的发展期。 （一）住宅开发建设进入以土地控制为中心的调整增长期。 （二）中低收入者住房进入以经济适用型住房为中心的普遍解困期。 （三）房地产业进入以品牌为中心的资本扩张期。 （四）居民购房进入以扩房、保值、舒适为中心的理性消费期。 （五）住宅销售价格进入以现房为中心的稳步攀升期。 （六）住宅产品进入以追求品质为中心的更新换代期。 （七）住宅产业现代化的实施进入以技术集成为中心的起步期。 二、追求高品质，塑造新生活 纵观中国的住宅，无论是新建的。还是改建的，无论是城市，还是在村镇，“设计创新和技术集成”无疑是推进住宅建造水平提高和发展的嘴活跃的两个因素。在住宅商品化刚起步的时候，许多开发企业还不把这两个因素当回亊，因为需求远远高于供给，“求量”大于“求质”，然而，当住宅短缺现象逐步缓解，向市场提供的产品类型业变得多种多样，供消费者选择的空间更为广泛，竞争也会愈演愈烈。 需求促进了产品的提升，竞争推进了创新的步伐。技术集成成为市场上夺标的锐利武器。面对新的时局，为了全面实现小康社会的家居生活，我们必须再给自己设定新的目标。这是使命，也是机遇。使命和机遇让中国住宅产业的航船扬起新的风帆。这就是：“追求高品质，塑造新生活”。 （一）追求高品质 1、高舒适度——是“高品质”的核心 判别舒适度的标准都是相对的，没有绝对的，当简明的标准，还是消费者最质朴的要求，即“便捷、健康、使用、美观”。 2、高功能配置——达到“高品质”的前提 随着人民居住面积的扩大和居住条件的改善，人们对住宅套内功能的配置要求业越来越高，在新建住宅中，我们一定要研究功能配置的细化问题，并针对购房者进行选择和组合，具体内容列表如下： 3、高性能标准——达到“高品质”的条件 近十年来，中国的集合式多层和高层住宅的建设获得了突飞猛进的发展，单从住宅的形体高度、外观造型和立面色彩方面浴欧美发达国家的同类住宅相比，看不出有多大的区别。主要差距反映在内在品质上。而内在品质的提高又集中反映在住宅的综合性能上。 1985年欧共体理事会对建设工程提出了6项基本要求：①结构抗力与稳定；②防火安全；③卫生、健康与环境；④使用安全；⑤噪声防护；⑥节能与保温。上述基本要求不加任何修改就可以成为中国新建住宅的性能标准，只要达到这些基本要求，就会大大提高居住的舒适程度并延长住宅的使用寿命。 日本是世界上最先开展“住宅性能议定”工作的国家。1997年日本建设省作为一项重大措施提出住宅性能认定制度。通过对住宅定性和定量相结合的方法，制定出一套较为科学、公正、公平的评价体系。制度设立的出发点有三个：①确保住宅的品质；②保护住宅购买者的利益；③公平地解决住宅纠纷。这个制度的具体内容分为9大项，29分项。 9大项： 　①结构安全性； 　②防火安全性； 　③减轻老化性能； 　④日常维护管理； 　⑤保温隔热； 　⑥空气环境性能； 　⑦采光、照明环境； 　⑧隔音性能； 　⑨高龄者生活对应性能。 中国的住宅性能评定标准为“五性”：适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性。下分23大项，93分项，近390条标准。性能评定根据“五性”划分为“1A、2A、3A”三个等级，不难看出中国现行的性能评定标准与日本的性能表示制度所规定的指标更加复杂，两者的主要区别表现在评定的条款数量上和等级划分上，因此，我们有必要向可操作方面转化，让性能认定工作深入人心，实实在在，真正成为促进中国住宅建设提升内在质量的有力推进器。 4、高质量保障——达到“高品质”的基础 “提高质量”是住宅建设中的一个永恒的主题，其中涉及到最多的是设计、施工两大部分： （1）当今住宅设计与以往不同的方面，主要表现在： ①住宅设计市场走向开放化； ②住宅设计走向专业细分化； ③住宅设计走向精品系列化； ④住宅生态、环保设计走向系列化； ⑤住宅设计由单纯技术设计走向策划设计。 设计创新始终是住宅建设的灵魂。通过设计大量应用新产品、新技术、新材料，才能实现真正意义上的更新换代。 （2）工程施工质量是否上了台阶，主要表现在克服质量通病和提高生产效率方面。但单纯靠体力和工法去提高质量，已明显暴露出施工中难以克服的缺陷。住宅工程施工中至少要在下面几点上应有所改进和提高。 ①加强施工工艺的配套水平； ②加强施工材料的优化； ③加强机械化程度的提高，达到施工质量的稳定； ④加强施工