国外工业用地管理牡模式对我国借鉴研究.pdf

第15卷第2期 鄂州 大学学报 2008年3月 ofEzhou Mar．2008 V01．15No．2 Journal University 国外工业用地管理模式对我国借鉴研究 赵欣 (鄂州大学建工学院，湖北鄂州436000) 摘要：针对目前国内工业用地管理存在的若干问题，以国外工业用地管理模式为借鉴(主要是日本、 韩国、美国和加拿大)，以期为合理规范我国工业用地管理提供参考。 关键词：工业用地：管理模式；借鉴；建议 中图分类号：TU981 文献标识码：A 文章编号：1008—9004(2008)02—0041—04 工业用地管理包括对其管理的法律法规制 度。而美国和加拿大对工业用地的管理则主要依 定、对其供应方式和定价方式的管理，及其所采用 据《城市规划法》的分区限制以及土地用途管制制 的管理模式和管理工具等方面。从我国工业用地 度。 管理整体趋势来看，目前各方面正逐步朝着合理 1．2国外工业用地供应和定价方式 化、规范化的方向发展。 韩国对工业用地价格的定价方式，是采用开 1国外工业用地管理分析 发公社指定估价机构进行的价格评估值及居民指 1．1国外工业用地管理的相关法律法规 定估价机构进行的价格评估值二者的平均值来进 国外对工业用地实行管理的基础是各种严格 行定价的。而土地供应主要是采取企业立地(团 的法律法规。韩国《国土利用管理法》是其最基本 地)、计划立地(团地)等方式，由国土开发规划或 的土地管理法律。其中对工业用地的管理特别作 城市总体规划确定工业团地的开发个数及位置。 了详细规定：f1)对工业用地的交易严格实行交易 地方政府也可以申请工业团地开发，但有一定的 许可制和申报制．即在指定的管制区域内，一切土 限制．如100个产业团地，其中20％未售出的则不 地交易、土地分割行为均须由政府审查其利用目 能扩大，且规定不同产业地价相同。同时，当几家 的和价格。审查合格才发给许可证。若无许可证， 企业竞争同一地块时。通常不以价格高低作为供 便不能进行所有权转移登记。(2)规定交易面积的 应标准，而是由地方政府来决定，依据的标准是行 许可下限。在城市规划区域内的住宅地域、商业地 业的性质和发展前景。目前，韩国土地公社对于工 域为330m2。准工业地域、绿地地域为600m2，城市业团地的供应方式正向着再开发的方向进行，即 规划区域外的农业用地为3000m2，林业地域为走内涵挖掘的道路，其再开发的条件：(1)建成20 6000m2等。(3)若申报价格在基准价格一定水平以年以上；(2)随着城市化进程，其四周城市的发展 下时．政府要劝告申报者按基准价格以上的价格 必须以土地再开发为内容来满足现代产业发展需 再申报．若不听劝告，由政府经营的土地开发公社 要。同时，针对国内工业地价高涨的现状，目前韩 使用先买权，按申报价格购买【11。 国政府正积极以优惠政策来吸引投资，对土地首 韩国1989年初颁布的《关于公示地价与土地 次实行“年租制”．以较低租金来吸引国内投资转 等级的评价法律》和《地价公示与土地估价法》，则 移回国和国外投资【11。 是专门针对地价管理而制定的法律。此外，韩国实 日本的工业地价定价依据主要是来自1970年 行的土地交易规制制度是为抑制地价飞涨及土地 颁布实施的《地价公示法》，该法第一条明确规定： 投机而专门制定的阶段性政策。 “本法是在都市及其周