城市房地产开发投椎氖潜力评估方法及应用_张寅.pdf

城市房地产开发投资潜力评估方法及应用 张寅，仪彬，王惠文 （北京航空航天大学经济管理学院，北京100191） 摘要： 为了对我国各城市房地产开发投资潜力进行评估，本文构建了投资潜力评估的理论模型：首先建立房地产开发 投资潜力评估的指标体系，并通过相关分析和天花板控制变量，筛选出关键的指标和城市；然后应用主成分分 析方法，构造综合评价指标，对各城市的房地产开发投资潜力进行排序，从而筛选出最具投资潜力的城市。本 文还以长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区主要城市为对象进行实证研究，说明评估方法的实用性及有效性。 模型的构建及评估过程可以作为标准模式，在房地产区域投资潜力评估过程中加以推广，辅助房地产投资者做 出理性决策。 关键词：房地产 投资潜力评估 主成分分析 综合评价指标 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 的主成分，才能参与综合指标的构建。 1 引言 为了解决上述问题，本文拟建立科学的 投资潜力评估模型，用以评估待开发地区的 我国房地产行业经过十多年的高速发 投资潜力。文章的结构如下：首先通过相关 展，竞争越发激烈。房地产开发商不再局限 分析，选出与投资潜力直接相关的指标；同 于单一城市的项目开发，而逐渐将投资范围 时利用天花板控制变量，剔除明显不具备投 扩大到全国。一些房地产商的开发项目遍布 资潜力的样本城市；最后应用主成分分析方 全国各地，特别是长江三角洲、珠江三角洲 法，通过考察原始变量与主成分的相关关 以及环渤海地区的重要城市。为了避免盲目 系，建立综合指标对城市房地产开发投资潜 投资造成资源和资金的浪费，非常有必要从 力进行评估。 经济环境、消费能力等角度去评估不同城市 的房地产开发投资潜力。 2 城市房地产投资潜力评估理论模型 由于我国房地产企业大规模跨区域开 发的历史较短，对于“城市房地产开发投资 城市房地产投资潜力评估的理论模型 潜力评估”的研究在国内还是一个比较新的 包括建立指标体系、相关分析、天花板控制 领域。现有的研究大多集中在理论分析层 变量分析、主成分分析等若干步骤，并据此 面，对影响房地产投资潜力的因素进行定性 提出综合评价指标，评估城市房地产投资潜 研究。也有一些学者采用主成分分析方法对 力。 该问题进行了定量分析，但是这类研究普遍 2.1 指标选择 存在以下问题：1、没有考虑原始变量与投 1、指标体系的建立 资潜力之间的相关关系，可能导致某些不相 城市房地产开发投资潜力有诸多影响 关变量进入模型，干扰主成分分析的效果； 因素，包括政治、文化、法律、经济等各方 2、将投资潜力不处于同一级别的样本点放 面。本文从经济因素的角度，重点考察城市 在同一模型中，影响主成分分析的结果；3、 经济发展的总体水平、房地产本身的发展状 直接利用各主成分相加的办法构建综合指 况及房地产的发展潜力等三个方面，选取最 标，而没有考虑主成分与原始变量之间的关 有代表性的 11 个指标，构成城市房地产开 系。事实上，只有那些与原始变量同向变化 发投资潜力评估的指标体系（如表1 所示）。 1 基金项目：国家创新研究群体科学基金 基于行为的若干社会经济复杂系统建模与管理） 作者简介：张寅，1986 年出生，女，四川成都人，北京航空航天大学工业工程专业学士。现为北京航空航 天大学管理科学与工程专业在读硕士，研究方向为复杂系统数据分析。