利率、汇率调整对房地产价格的影响..docVIP

　　利率、汇率调整对房地产价格的影响. 摘要:本文首先构建了适合我国国情的房地产价格与利率#65380;汇率关系模型,然后利用该模型对我国12个城市房地产价格与利率#65380;汇率的关系进行实证 研究 #65377;研究结果显示,利率与房地产价格呈负向关系;汇率与房地产价格之间具有相同的变化趋势,与 理论 分析 有较大差异,表明我国 金融 制度仍存在缺陷,逐步完善金融市场才能更好地发挥利率和汇率调节 经济 的功能#65377;因此,我们认为房地产价格保持相对稳定是房地产业安全运行的关键,在完善的金融制度下正确的利率和汇率政策能在此方面发挥重要作用#65377; 　　关键词:房地产价格;利率;汇率 　　 　　Abstract:This paper firstly presents a model shoong real estate price, interest rate and exchange rate. The n it conducts an empirical study of the relations among real estate price, interest rate and exchange rate in todel. The results shoprovement of financial market contributes to interest rate and exchange rate regulating economy since there are defects in China’s financial institution. Therefore, aintaining the sound operation of real estate industry and that . 　　Key p; Keenan(1980)认为利率与住宅需求呈反比关系,提高利率将导致投资和住宅价格同时下降;Agaran(1995)和Kenny(1999)在研究中发现住宅需求和利率间存在正向关系#65377; 　　国外学者对利率与住宅价格的关系研究比较充分,但他们的研究观点仍然存在一定差异,而且忽略了汇率与住宅价格的关系研究#65377;当前我国房地产价格持续高涨,为降低房地产金融风险, 中国 人民银行于2004年10月29日和2005年3月16日两次调整住房贷款政策,贷款利率分别上调0.27个百分点和0.20个百分点#65377;同时,近期美元持续下跌,我国经济长期看好和较高投资回报预期与人民币供求结构上的不平衡,使得我国面临着人民币升值的压力#65377;然而,国内货币政策和国际金融环境变化将对我国房地产价格有何影响呢?下面将从理论和实证两个层面,对该 问题 做细致研究#65377;本文第二部分将通过构建利率#65380;汇率与房地产价格关系模型,解决三者理论关系不确定或研究不充分等问题;第三部分对实证分析涉及的相关数据进行描述;第四部分利用理论模型对我国房地产市场进行实证研究;最后得出结论及基本对策#65377; 　　 　　二#65380;理论模型 　　 　　在开放经济条件下利率和汇率的不断波动,使资本在各产业之间频繁转移,对资本品收益和价格产生了深刻影响#65377;由于房地产是一种重要的资本品,而且其开发和销售都与金融支持有密切联系,利率和汇率的变化都会对房地产资金链产生重要影响,使得房地产价格变动与利率和汇率有着更直接的关系#65377; 　　由于房地产业金融依赖度极高,房地产价格随着金融支持力度的变化而波动,当房地产价格增长率超过银行贷款利率时,将形成价格继续上涨的预期,导致房地产群体投机行为,最终使房地产价格上涨的预期得以实现#65377;在上述这种机制作用下,我们可以认为房地产预期价格的形成主要受两个因素影响:(1)房地产所有者从物业的使用中获得的收益,其中假设资本收益预期为零;(2)房地产所有者预期的增值收益#65377;下面将沿着该思路推导出房地产价格与利率#65380;汇率的理论关系#65377;根据前面的分析,我们假定房地产价格由两部分组成: 　P t =P m t +H t (1) 　　期中,P t 代表t期的房地产价格;P m t 代表房地产仅为自身使用时的房地产价格;H t 代表房地产作为投资品而获得增值收益的现值#65377;很显然,房地产预期增值收益的现值可表示为: 　　H t =H * t+1 /(1+i t ) (2) 　　期中,H * t+1 代表下一期预期增值收益;i代表t期的利率#65377; 　　房地产市场跟股票市场一样,消费者具有买涨不买跌的投资心理#65377;一旦部分消费者预期房地产价格将上涨,