雅戈尔房地产行业分析报告.ppt

雅戈尔集团房地产行业分析报告;目录;中国房地产业20年间经历了三起三落;在波动中上升，房地产开发投资占固定资产投资总额中的比例不断攀升，已成为中国经济的支柱产业;近年房地产开发利润保持较高水平，普遍在10% 以上，中高档住宅开发利润在30%以上;资本追逐市场，全国房地产开发企业数量增加迅速，尤其是民营和股份制企业的比重越来越大;房地产投资持续走强，加之房地产对其他行业的带动作用，致使出现固定资产投资过热现象;诸种原因导致多数地区住宅价格增长过快，部分地区出现泡沫，住宅消费增长远高于收入增长，空置面积持续增加;价格上升原因一：土地价格上涨、原材料价格上涨，加之地方政府税费不规范的收取，加重了房地产的开发成本;原因二：投资渠道狭窄，大量民间资本进入房地产市场，加之人民币升值的预期吸引了巨额海外资金进入国内房地产市场，导使房地产价格飙升，部分地区价格严重背离价值;房地产行业发展状况对很多行业影响力巨大，房地产过热投资可能引发的经济危机后果严重;两年来，国家相关主管部门陆续出台了一系列相关文件和法规，对房地产业进行全面调整和规范;首先，国家出台的相关土地政策对于规范市场起到了积极作用;其次，金融政策要求商业银行从各个环节对房地产业加强贷款管理，并限制投资增长过快倾向;第三，拆迁管理、销售管理、物业管理以及税费改革等多项政策法规加强了对房地产开发和交易的监管;2005年第二季度开始，国家宏观调控政策对房地产热的抑制作用逐渐显现，房地产行业进入了调整周期;房地产降温最主要表现：投资增幅降低，居民买房的意愿回落;由于目前国内多数房地产企业开发能力低，抗风险能力差，调整期内将会出现行业整合;从长远看，中国经济将保持长期的高速增长;居民消费结构会继续向“住行”倾斜，为房地产行业的持续发展提供了动力;人口持续增长及家庭规模小型化将促使房地产市场容量逐步释放;随着中国城市化发展、城市基础设施的改善，供求关系逐渐走向平衡;人们对住房质量的要求提升带动了技术的创新，反过来又对行业发展带来影响;国际政治经济形势的复杂、多变也将对房地产消费起到影响;总体上，尽管受政策风险影响，短期内房地产行业发展会受到影响。中长期来看，仍然具有很高的市场吸引力;目录;对于区域市场我们主要选取了以下指标进行分析，为房地产业务是否走出，走向哪里寻求答案;以人均GDP为标准，各区域经济发达程度大致划分为为：沪京津地区-东部省份-中部省份-西部省份;从城市化进程看，沪京地区及东部地区城市化率超过30%，其中沪京地区超过70%，而中西部地区城市化比例偏低;依据经济发展和人口宏观指标，我们可以把全国大致划分为四类区域;区域市场需求规模：从销售面积看，二类地区的市场容量最大；三类地区、四类地区取得市场成长领先地位;区域市场供应分析：各区域供给差异较大，一类地区年供给增长率持续上升；二类地区的市场供给量最大，约占全国的45%；三类地区年供给增幅由高位下滑；四类地区波动很大;供求平衡分析：除一类地区供求基本平衡外，其他地区需求增长快于供应增长;投资增长分析：各区域投资在20%以上的高位增长，推动市场继续快速成长；涨幅波动大，二类地区较稳定，四类地区增长较快;收益增长与盈利分析：一类地区的房地产业经营收益在35%左右的高位稳定增长，二类、四类地区的行业盈利能力最强;市场竞争程度：一类地区规模化程度和市场集中度较高，二类地区竞争激烈但水平不高，三、四类地区企业弱小、竞争强度不高;投资环境分析：一类、二类地区具有显著的优势，特大城市的投资环境明显强于中小城市;综上所述，三类、二类地区最具市场吸引力，重点省份基本位于中东部地区，应当作为优先发展的区域市场;;国家宏观调控作用明显，2004年下半年开始房地产“降温”成绩显现;2005年，宁波市政府依然会将稳定房价作为工作重点;2005年房地产投资低位开局，增速逐月回落;商品房市场交易量下降明显，价格增幅缓慢回落;二手房交易市场业务量下降更是明显，交易价格回落较大;由于2004年推出土地增幅较大， 2005年后土地交易将放缓，土地价格将会继续上升，宁波土地资源将越显稀缺;宁波房地产周期与中国房地产周期基本吻合，但宁波多种利好条件将使本次的房地产调整期小于2年;经济发展与消费能力持续增长，市场需求断层不会出现 ;宁波市城市化目标在2010年将达到65%，为房地产发展提供巨大发展空间;旧城改造力度加大，给市场提供机遇;宁波市良好的投资环境为宁波房地产的远期市场增添动力;绕城东段公路2006年开工;2005年开始，外地大开发商大举进入，宁波未来的竞争将更趋激烈;预计2006年鄞州区开发将重新升温 ;从有价无市到有市无价，宁波房地产市场将完成从价格博弈到品质之争的转变;总结;目录;市场环境的变化使房地产价值链各环节利润贡献率发生了较大的变化;买方市场的到来促使