房地产行业利润率的多角度考察.docVIP

　　房地产行业利润率的多角度考察 　　关键词：房地产；价格；利润率；对比 　　 　　近几年来，在全国城镇特别是大中城市房价持续高涨的过程中，关于我国房地产行业的利润率是否过高的争论非常激烈。正确认识该 问题 ，是准确判断房地产市场形势、树立科学房地产发展观的前提，因此该问题的 研究 十分重要。 　　从讨论我国房地产行业利润率高低的现有 　　 　根据1996～2002年北京市的有关数据测算，该市房地产行业各年度的勒纳指数均在0.6以上。2004年的一份研究显示，近年来我国房地产市场的勒纳指数均在0.4以上。基于1999～2003年我国各省、自治区、直辖市房地产市场的面板数据推算，各地房地产市场的勒纳指数位于0.4968—0.8467这一区间。这些研究成果均表明，我国房地产行业的垄断程度相当高，房价远远高于房地产的边际成本。因此，我国房地产行业的利润中包含着很大比例的垄断利润。 　　 　　六、我国房价畸高的程度 　　 　　在垄断程度较高的房市上，房地产开发商降低成本的因素对行业利润率的 影响 很小，行业的高利润率基本上源于高房价。 　　当前我国房地产 问题 的核心是住房问题，衡量住房价格合理性的国际通用标准包括房价收入比、贷款月供收入比（住房贷款申领人的月还款金额与月收入之比）、售价租金比（租售比）等，可以从这几个方面逐一分析我国的房价。 　　关于房价收入比，联合国人居中心规定的上限是3∶1，世界银行规定的上限是5∶1。根据联合国、世界银行的定义，房价收入比是指在一定区域的市场中，按套 计算 的全部房屋价格（包括新房和二手房）的中值与居民家庭收入的中值之比。在实际中，为便于计算，通常用平均值替代中值。在部分发达国家，房价与人均可支配收入之比分别为：德国11.41，英国10.3，意大利8.61，法国7.68，美国6.43，日本11.07。据国家统计局公报，2006年5月全国城镇商品住宅平均销售价格为3199元/平方米，上半年城镇居民人均可支配收入为5997元。如果购买一套90平方米的新房（当前新房市场上大户型过多；在建设部提出的“康居”指标中，人均住房面积为30平方米），那么住房的总价约28.8万元。因此， 目前 全国城镇房价与人均可支配收入之比为24.01，房价与家庭可支配收入之比约为8。2006年第三季度的统计显示，在深圳、上海、北京、广州4地，房价与家庭可支配收入之比分别为15.76、15.55、13.55、12.67。 　　关于房贷月供收入比，国际公认的警戒线是1/3。根据2006年上半年央行发布的报告，2005年10月末北京、上海、天津等10城市居民的平均月供收入比为35%；其中，上海、北京的数据分别为45%、42%，接近银监会规定的警戒线（50%）。 　　关于售价租金比，国际公认标准的上限为300∶1。早在2005年以前，北京、上海、杭州等地的售价租金比就分别高达300、360、470。在这三个城市的购房投资中，收回成本的时间分别为25年、30年和40年。即使不考虑长期利率风险，该比例也严重偏离了投资价值，处于高危水平。而在数年以前，某些城市就出现了房价绝对值大幅度上涨、房租绝对值下降的局面。例如，从1998年到2004年，青岛的房价上涨50%以上，而房租下降7%。又如，从2002年起，上海的房价与房租呈逆向变动。2004年初万国大厦、 交通 公园附近某豪宅的租金，均比2003年下跌1/3以上。 　　由此可见，无论用哪一种国际标准衡量，我国的房价都处于严重畸高状态。这间接说明我国房地产行业可以获得远远高出正常水平的利润。 　　综上所述，从各个角度的分析均表明，当前我国房地产行业的利润率属于过高水平，大大超前于我国的总体 经济 发展 水平和民众的实际消费水平。而造成这种局面的主要原因，是我国房地产行业存在着较高程度的垄断。 　　 　　 参考