房地产调控应加大力度完善政策.docVIP

　　房地产调控应加大力度完善政策 　　[摘要]2005年的“房产新政”对抑制我国房地产市场过热起到了一定的作用，但房地产市场反弹、房产泡沫重新膨胀的因素依然存在。房地产市场的稳定事关和谐 社会 的协调 发展 ，对其调控不应放松，仍应以中央政府为主导。调控政策需进一步完善，行政调控手段应逐步退出，而以包括税率、利率、土地、汇率和道义劝告等在内的宏观 经济 政策为主。 　　[关键词]房地产市场调控宏观经济政策 　　 　　一、2005年“房产新政”的特点及效果 　　 　　2005年是 中国 的“房产新政”年。在这一年，国家对房地产市场的调控呈现许多特点。特点之一就是中央政府高度重视房地产市场的调控并重新收回调控的主导权，政令发布的密集程度也前所未有。2005年3月下旬，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》。4月27日，国务院第88次常务会议 研究 了进一步调控的指导思想、总体思路和基本原则。5月11日，国务院办公厅公布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，下发了建设部等七部委联合制定和出台的包括土地、信贷和财税政策等在内的系列宏观政策措施。特点之二是调控手段有所创新。国家宏观经济政策，包括利率政策、信贷政策、土地政策、税收政策等，在这次房地产市场调控中得到了组合使用。特点之三是传统的行政调控手段仍然发挥作用。按照国家统计局副局长邱晓华的说法就是“对一些地方不依法行政、不按规章制度办事的人员采取了组织措施”①。国务院办公厅2005年3月下发的《通知》中明确规定“对住房价格上涨过快、控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落， 影响 经济稳定运行和社会发展的地区，要追究相关负责人的责任”。 　　在房产新政的组合拳之下，房地产市场的非理性繁荣终于开始降温。从2005年第三季度开始，房地产开发投资、销售、交易价格、土地购置、开竣工面积等各项行业指标的涨幅开始回落。根据全国工商联住宅产业商会的统计数据，2005年第三季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季上涨6.1%，涨幅比去年同期回落3.8个百分点，比第二季度回落1.9个百分点。初步预计，今年全国房地产开发投资同比增长21%，增幅比去年同期回落约7个百分点，低于同期全社会城镇固定资产投资同比增幅约4个百分点。遏制投机炒作效果初步显现，消费者购房行为渐趋理性，购房者中自住比例持续上升，部分投资者和投机者开始降价出售商品房。 　　 　　二、对房地产市场要加大调控力度 　　 　　从2005年第三季度开始，国家对房地产市场的调控政策开始转向平稳操作，全国范围内没有进一步出台调控政策。进入2005年年末，在一些房地产论坛上，一些房地产商及学者开始提出房地产宏观调控已经到位，调控可以结束了，应该给房地产市场吹吹暖风了等言论。对此，笔者不敢苟同。笔者认为，对房地产市场的调控仍应继续，应防止房地产市场出现反弹。应该让房地产成为中国经济的长期快速增长的动力，而不是中国宏观经济大起大落的祸水（倪鹏飞，2005）①。 　　1．房地产市场 问题 关系经济全局。摩根士丹利首席经济学家罗奇认为，2005年调控以后，中国的房地产开发并未真正放缓，2005年前9个月中国固定资产投资中的房地产开发部分继续增长，同比增长22%，其投资总额仍占全社会固定资产投资的1/5左右②。在上海、杭州等城市房价增幅下降的同时，深圳、广州、北京等城市的房价在2005年6月以后继续出现不同程度的上涨，有些“按下葫芦浮起瓢”的味道。 　　进一步讲，虽然从全国范围内来看，西部某些地区房价没有大涨甚至没涨，房地产泡沫比较严重的多集中在东部沿海地区和大城市，但这些地区是我国经济最具活力的地方，也是对国家宏观经济贡献和影响最大的地区。因此这些地区的房地产泡沫影响到中国经济的全局，它带动了钢铁、水泥、石化等行业的投资过度扩张，导致能源、 交通 运输的短缺，带动了服务价格水平的上升，成为通货膨胀的重要根源。同时，房地产过热吸引大量资金进入，突出表现在银行中长期贷款中房地产开发和个人住房贷款的比例大幅提高，加大了 金融 风险的集聚。 　　2．使房地产市场反弹、房产泡沫重新膨胀的因素依然存在。2006年是“十一五”规划的开局之年，从以往经验看，五年计划开局年份固定资产投资的增势往往会比较强劲。 　　由于国债市场、股票市场长期低迷，其他投资渠道不畅，房地产已经不再是简单的消费品，而日益成为重要的投资品。在这样的情况下，投资性甚至投机性的购房使得房地产市场的地方性逐步减弱，很可能成为区域性乃至全国性的大市场。在居民储蓄持续上升、投资品种稀少的情况下，房地产的投资性和投机性需求仍可能使房产泡沫继续扩大。 　　国际游资（热钱）的不断流入和炒作也给我国房地产业带来了巨大的金融风险。在我国东部沿海的一些城市，国际资本已成为