凤城一路地块前期思考研判题库.pptVIP

凤城一路项目发展研判思路沟通;Contents报告总目录;PRAT.1 项目本体分析;项目区位;中心区是未来西安城市新中心的核心区域，将建成环境优美、功能齐全、设施完善的西安国际化大都市新中心，成为地块发展的潜力保障。;基地位于凤城一路与文景路十字西约120米。 西至汉城湖、东临经开中央商务中心未央路，北达北客站，南靠北二环，距机场20分钟路程，距北客站20分钟路程、距大明宫遗址2公里。以未央路与北二环为发展主轴，形成了通达20分钟城市半径，10分钟生活圈，一站式的配套服务。;项目交通;区域发展;区位配套;文景路沿线，凤城一路至凤城三路段以西安顶益、中富联体包装、西电三菱开关、西门子、西安秦腾消防检测等大型厂企相对集中。近期厂企员工为项目提供了一定的基础客户来源，远期将成为城市功能板块的重要组成。;区位配套;项目距经发学校南校区500m ，经发南校区主要以初中、高中为主，目前每个年级6-8班为主。;项目周边三大公园环伺，具有城北较为稀缺的生态价值资源。;地块原有的文化底蕴，但原有博物馆已迁新址，文脉价值与开发的结合相对薄弱。;出则繁华，入则宁静。繁华中央典藏的静谧优居，具有一定原生氛围，居住条件优越。;;120m;项目价值梳理;PRAT.2 区域房地产发展市场;市场宏观;2015年房地产的固定资产投资降到进入负增长，土地供应较2014年逐步回升，但土地成交逐月下降，去存量依然是2015年的主题。而土地供给区域城东与城南依然较大，城北土地活跃度逐渐下降，新增供应相对较少。土地成交面积以20-50亩以下为主，百亩以上土地相对较少。未来百亩大盘逐渐减少。;行业市场;2015年从3月开始，住宅市场成交呈现回暖迹象。市场在2014年后首次出现供不应求局面，住宅成交比从80%左右上升至91.5%。办公物业去化相对稳定，商业去化下降明显。;城北成交特征分析，城北供需关系基本保持平稳，销售价格波动较小，依然处于低位。90㎡以下依然为市场主力，70㎡以下受到供应量影响相对下降。刚需及首改客户依然为市场主流，;项目;;住宅市场;项目名称;西安市2014年现有存量大于500万㎡（而成交量仅为74万㎡），加上存量，2015年供应量将大于1000万㎡（需要8—10年去化），供应量逐年增加，去化量则基本持平，供求关系出现倒挂！;公寓市场;公寓市场; 热租房型;市场小结;PRAT.3 项目发展方向研判;研判小结;研判小结;研判思考三： 项目依托畅达网路，优质的地段资源，强势的公园配套及周边轻熟生活配套，具有较高的居住价值。但项目地块较小，不利于高品质住宅的规划，且住宅单价收益与不利于利润平衡，因此项目地块不具备高品质住宅的开发。;研判思考四： 项目物业业态限制较高，利润点相对薄弱，高容积率成为平衡项目利润的核心。 依托区域成熟的未央路中央商务带及凤城一路商业中心区的优势刚需白领及周边小型投资者，项目需要以高容积率平衡利润收益，需要小面积产品满足市场刚需需求，需要以非常规产品创新手段提高项目溢价能力，需要以非常规创新型市场营销突围市场竞争。;PRAT.4 项目经济指标研判;假设容积率;用地面积：5984㎡ 地上总建筑面积：36850㎡ 容积率：6.16;用地面积：5984㎡ 地上总建筑面积：43850㎡ 容积率：7.32;用地面积：5984㎡ 地上总建筑面积：49850㎡ 容积率：8.33;项目经济指标研判小结： 项目规划容量测算，容积率最高达到8.33。但结合利润率、报批实际情况及市场实际销售情况,容积率8.33较难实现。因此项目容积率建议7≤R≥6为利润平衡点，项目整体静态净利润收益为5700-7500万之间。（此收益未含动态不可预计的财务、管理、营销、税费等费用）;北郊项目投资估算;启动期资金计划（此资金计划为概算）;产品操作建议概述： ; 产品面积：10㎡、30㎡、29㎡、45㎡ 商业模式：以租赁物业为基础，进行改装和个性化设计，收取租金，以10 ㎡为例，月租金在1800元/月。 发展现状：目前入驻率比较高 项目借鉴点：本案可以考虑借鉴此项目的运营模式和方向;“You+国际青年公寓” ;YOU+是如何讲一个关于情怀的故事， “爱的取暖”的考量 ;社区氛围; ; 产品面积：30㎡-50㎡之间 商业模式：采用高品质的精装房销售，以“三万、五万“的低首付为销售“微投资”的卖点，再联合途家网，投资者将房屋的日常维护、经营等全部委托途家网，途家网与投资者在最终的房租收益中以一定比例进行分配。 发展现状：投资权、经营权、使用权三权分离，从本质上解决了过去公寓没服务、经营困难的难题，发展状况良好。 打通了从 “开发 （蓝光地产）——投资 （购房投资者）——服务（途家网）——居住（房客）”整个产业链条，首次向社会推出“微投资”理财模式。 发布会?