第三轮调控政策分析_219.pptVIP

2011年中国地产趋势研究报告; 二零一一国内经济形势;　;流动性全部进入实体经济有压力;国外:企业自身的信贷成本仍然处于高位，同时消费仍处于去杠杆化阶段。在这种情况下，流动性的注入很大一部分就有可能流向海外。 国内:用工成本及农业生产机会成本增加，构成推高CPI的因素，预计随着中国人口红利逐步淡出，这将成为长期影响因素;经济增长; 投资;消费;经济增长;CPI在今年一季度见顶，峰值为4.5%-5.5%之间，全年仍处于通涨压力期，均值为3.5%-4.0% 若美国经济好转，再加上CPI过高所导致的价格因素，国内经济或将突破10% 前三季度，宏观政策的基调将严格放在控制流动性上；第四季度，政策或将逐渐转向稳健; 二零一一国内经济形势;新国八条 ;最大特色在全国限购 ，但限购的难点在三套房认定;限定地方提出价格控制目标;总结;收入用途;上海重庆房产税简析;上海版房产税目标意图在于限制人们购买住宅的套数，降低住宅需求 ;两地比较：重庆房产税具有高可行度;两地比较：重庆房产税对需求影响小;两地比较：上海细节漏洞多 但管制范围大于重庆;不改变供应情况下，短期效果;国际经验是长期影响有限;流动性收紧;流动性收紧;未来政策趋势;经济适用房申请门槛降低;已经降低门槛的城市;政策总结; 二零一一国内经济形势;总体市场评价－全国;总体市场评价－上海;▼ 80％左右;涨价预期逆转，购房需求从买不起变为不敢买;市场预测;2月份扔出调控大炸弹后，在包括加息、房产税、严格限购、信贷额度收紧等一系列组合拳冲击下，以上海为代表的京沪广深杭等将重复2010年的市场走势，并且由于这次调控史无前例，未来还有加息、保障房申请门槛降低等额外政策。因此调控期将加长，市场回暖至少要到在第四季度中期。;后市变化总结;通过日韩的数据和国内经验，我们发现人均收入上升有力地推动了地价和房价上升。而十二五规划中提出人均收入大幅增长的目标正好有利于形成有效住宅需求，促进房地产市场壮大。;房产税有利于调节贫富差距，增加居民非工资性收入。以加拿大为例，其房产税使得居民财富分配更趋??衡，有利于社会和谐和大众的非工资性收入增长。我们预计十二五期间房产税必将在全国试点，这虽然在短期对市场会造成一定的波动，但长期是有利于市场回归正常，并健康发展的。;中国经济结构转型 ; 二零一一国内经济形势;我们建议房企在一季度尽量跑量，尽力出清住宅库存。 不要对二三季度期望过高，低调制定销售计划，必须要对保障房上市有清醒的认识，积极抛售低端项目；同时未予绸缪地加强高端项目的宣传力度。 在四季度市场回暖时抓住机遇主开中高端项目，以回避保障房竞争压力，并力争完成全年销售任务。;规避手段; ;机会区;小部分三线城市处于城市化水平超越工业化水平的状态，如咸宁、绵阳、九江、抚顺、安庆等，发展潜力较小，市场进入风险较大。 但大部分城市圈外围的三线城市，如无锡、常州、扬州、湖州、烟台、南通、唐山、佛山、中山、威海等，城市工业化水平超过城市化水平，具有较高的市场开发价值。;开拓商业办公市场;;0;在一线城市遵循住宅高端化的步伐做精品住宅，未来高端住宅的方向可向新型的地产型态和特色地产等方式发展。;整体看好，扩充土地储备