第十章居住规划与房产投资.pptVIP

第十章　居住规划与房产投资;现在正是买房时！;有所有人都赚钱的市场吗？ 有，中国的房市 所有人都赚钱的市场健康吗？ 不健康，但是不会永远不健康 谁会成为不健康市场的最后一棒？ 越晚接棒可能性越大 可以希望政府政策打压吗？ 分税制改革后地方政府没有钱只有地 损害经济增长 宁要浦西一张床，不要浦东一间房;借钱买房天经地义;贷多少年？;为什么要做居住规划;租房与购房规划;;; 购房和租房的决策因素 年成本法 购房年成本 = 首付款×机会成本率 + 贷款余额×贷款利率 + 年维修费及税金 – 房价每年涨幅 租房年成本 = 押金×机会成本率 + 年租金 @ 还需要考虑决策者对未来房价涨跌的判断; 小王看上了一处100平方米的房子。如果租用，房租每月5500，押金1个月租金。如果购买，总价120万，首付60万，可以申请60万、利率6%的房贷。房屋的维护成本是5000元/年，预计房价每年上涨100元/平米。押金与首付款的机会成本均为3%。 租房年成本 = 5500×12 + 5500×3% = 66165 购房年成本 = 60万×3% + 60万×6% + 5000 – 100×100 = 49000;2. 净现值法（可考虑不讲） 在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量折现为现值，比较两者的净现值较高者为合算 Excel 表9-2;购房与换房规划;（2）目标精算法 Excel 9-2;2. 可负担房屋总价 / 需求面积 = 可负担房屋单价 可负担房屋总价：852606 3. 已确定购房总价后的规划：以期房为例 Excel 9-3 ; 如何选择房子 购房与换房的信息来源 选择哪个区位 选择哪个特定社区 选择哪种特别标的 选择哪种装修方式与设施; 换房规划 换房能力概算 需筹首付款 = 新房净值 – 旧房净值 = (新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款);2. 随生涯状况由小房换大房 准备充分后买梦想的家 3. 换房所需的阶段性储蓄 Excel 9-4; 换房步骤 先买后卖：资金缺口 先卖后买：居住的接续问题 其他购房成本的考虑 中介费用：1-2% 装潢费用 搬家费用 房贷相关费用 税收：印花税、契税 公共维修基金：2-3%; 购房区位选择——住与行的成本分析 1.市中心工作地点附近住宅：100平方单价1万 2.郊区住宅：100平方单价5000 购房的年成本率均为房价的5%，市区每年居住成本5万，郊区为2.5万 市区步行上班无通勤成本 郊区住宅通勤成本=汽油费+停车费，1年1.8万 市区住宅比郊区住宅每年多出0.7万开销; 购买二手房与期房的考虑因素 期房价格 = 现房价格–购置期房至交房前的房租现值 PV(r,n,R) r:折现率 n:交房期 R:月租金 合理价差 = 购置期房至交房前的房租现值 现房每平方米11000，当地租房每平方米40，期房工期15个月，折现率3% 期房应比现房每平米便宜 PV(3%/12,15,-40)=588 二手房 = 现房 * (1- 折旧率*使用年数 ); 购买二手房实用宝典 网络信息 + 实地考察（物业） 不同阶段的买房诉求不同：20多岁看交通、30多岁看学校、50多岁看医院 房产证上的面积才是真的 业主当年购房的发票要全：涉及过户交税费 费用要结清：物业费、车位费、供暖费; 销售二手房实用宝典 以买同样房源的身份到中介公司探明市价：买房时报偏高价、卖房时报偏低价 修补房屋的破旧之处 在有家具的时候让人来看房 限定看房时间给看房人压力;我国的房产制度与房产市场;房产投资; 房地产估价方法 成本法：新开发 （1）土地成本 （2）建筑物成本 （3）总成本 （4）单价 2. 收益还原法：商用 3. 市场比较法 房地产投资报酬率 = 房租收益率 + 资本利得率