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大拇指广场项目分析 社区商业中心特色运营示例 目录 项目介绍 项目分析 分析总结 基础数据 交通状况 环境数据 项目定位 客户市场定位 业态功能分析 运营状态解析 经济指标 SWOT分析 天时地利+人文 项目启示 项目介绍 基础数据 交通状况 区域环境 周边环境 项目环境 区域环境 联洋社区距陆家嘴金融贸易区 5KM，新上海商业城4KM，是在大拇指广场出现之前，联洋居民的消费休闲主要去处。 而大拇指广场不但填补了联洋社区的商业空白，更将其辐射范围延伸到了联洋之外的花木、碧云、张江、洋泾等区域。 周边环境 在大拇指广场周边1KM范围内，分布着30余个高档住宅区，其中常住户数在2万户。这些居民多为外籍人士、高级白领、管理人士以及亲属。 联洋社区的住宅房均价在2万~3万/平方米之间，其中部分高档住宅小区的开盘价甚至达到了8万元。 基础数据 项目位置：上海市浦东区芳甸路199弄 占地面积：5.2万平方米 总建筑面积：11万平方米 商业面积：约6万平方米 酒店面积：约5万平方米 单间面积：47平方米-1300平方米 形态一：楼层共4层，地下2层，地面2层，局部为地面1-3层 形态二：广场式商业中心，块状规划22个建筑体块 出租率：99% 停车位：200个（B2） 车位收费：5元/小时 投资额：10亿元RMB 开盘时间：2005年5月11日 开发商：证大商业旅游投资发展有限公司 交通状况 轨道交通：地铁2号线（上海科技馆站） 公交线路：江园线、隧道四线、794路、东周线、601路、617路、640路、815路、936路、984路、杨高专线、申陆专线、大桥五线、泰高线 家乐福免费班车：花木莲溪北蔡线、洋泾线、崂山梅园线、潍坊线 项目西靠芳甸路，北邻丁香路，南接迎春路，东侧是天主教堂和幼儿园、医院。 项目在芳甸路、迎春路各有两个人行出入口。车辆由丁香路进入地下停车库。 建筑格局 车行人流 人流动向 车行动向 自行车 *虚线为2楼动向 功能分布 证大丽笙酒店 星级：五星级宾馆 客房数：362间 配套设施：丽笙俱乐部、商务中心、游泳池、网球场、健身中心和停车场以及酒店4家餐厅 周边竞争者：沿迎春路周边共有5家竞争对手 项目环境 大拇指广场于2003年1月1日开工，2004年12月01日竣工，2005年5月11日正式开盘。 2003年被市商委等有关部门列为“上海十大社区商业示范点”之一 2004年被中华工商联合会评为“中国商铺100强”， 被浦东新区政府部门称作“亮点工程”。 荣获“2004年度CIHAF上海房地产优秀商业地产”称号。 同时,还正式入选“海外影响力 中国蓝筹物业”,“上海2005十大城市景观建筑”等。 融合购物、美食、休闲、娱乐、艺术为一体，形成“一站购物、一家休闲、一天逛街”的浦东中心城区标志性现代商业广场和社区商业中心。 项目分析 项目定位 客户分析 市场分析 业态功能 运营状态 经济指标 SWOT分析 项目定位 大拇指项目定位为社区商业中心。 社区商业中心的主要功能是提供较完善的、能满足居民生活所需的购物、服务和休闲消费。 社区商业中心受到所在社区的各因素的变化影响，环境决定了项目的发展潜力。 在达成社区商业中心的基本要求的同时，运营者须相应地考虑到该项目的特色及核心文化，以强化项目对于所在社区的生存能力和底蕴。 市场分析 在大拇指广场所在的联洋社区内有高收入消费人口10万，年龄层在25~45之间，由于地理位置的优势和消费者的自身需求，从而成为广场中的主力消费人群。 广场周边中档层次消费人口包括中老年，儿童等约25万，多为生活性消费，且是广场的主要人流。 由于广场位于浦东的中心城区，且距上海科技馆，世纪公园仅1KM，借助交通之便，辐射了浦东乃至整个上海的旅游性消费群体约10万 市场分析 一级市场针对周边高收入人群，提供时尚流行的购物场所，和较具品味的聚餐场所。由于联洋社区住有较多外籍人士，则具有异国风情的酒吧、餐厅也将会是一大重点。 二级市场主要面向周边常住居民的生活日常基本性消费需求，提供大卖场、中档品牌购物和快餐式餐饮及连锁餐饮。对于住宅区中的儿童，更需提供相应的娱乐、学习场所。 三级市场针对周边辐射人群和旅游性质消费者，提供体现整个项目人文气息的消费场所如KTV、艺术馆、电影院等。不但提供了多元化的业态，更提高了整个项目的文化档次和人文气息。 业态功能 正大大拇指广场中有近100家商户，其业态包罗了购物、餐饮、娱乐、休闲、艺术等多样种类。 其中家乐福购物中心和好乐迪KTV为其两大主力店铺。沿芳甸路的连锁品牌餐饮也是广场主力商铺。 业态分析 业态商家 运营状态-总体过程 运营状态-变化 运营状态-变化 运营状态-关注点1 作为较为典型的社区