2008年南宁房地产实男场年度报告.docVIP

2008南宁房地产市场年度报告 一、2008南宁楼市综合指标概览 1、房地产投资加重，所占比重有所提高 2008年1-10月，全市房地产投资1586594万元，同比增长7.68%，全年房地产开发呈现出较稳定的上升走势。但是本年度的购置土地面积有了较大幅度的下降，特别是土地成交价款相比去年有了近半的下降，可以看出本年度的开发商都对市场信心不足，不敢轻易拿地，而且拿地价格也更为理性。 2、商品住宅投资仍占主导地位，办公用房投资有所下降 2008年1-10月全市房地产开发投资中商品住宅投资累计完成1067454万元，同比增长12.58，虽然整体住宅物业投资仍有所上涨，但是相比07年的30.57%增幅，本年度的房地产投资力度明显减弱。 住宅投资占整个房地产开发投资的67.28%。办公楼投资20020万元，同比下降46.47%，商品住宅投资的主体地位继续加强。 3、施工竣工面积有所上升 2008年1-10月，南宁市施工面积2079万平米，同比增加10.93%。 本年度竣工面积256万平米，同比增长14.28% 二、2008年南宁楼市趋势性变化分析 1、普通商品住宅预售供给水平——一08年市区普通住宅预售供给与07年基本持平 （数据来源：南宁房产局、经纬行资料库） 2008年全年南宁市区普通住宅预售批准供应量490.11万㎡，相比07年全年市区普通住宅批准预售499万平米，基本上能维持相同水平。 从普通住宅市场供给分布区域来分析，青秀区是绝对主导区域，占据市场59%的份额，同样也可以看到，青秀区是楼市竞争最为激烈的区域； 西乡塘区和江南区位列二三名，市场供给份额基本基础，青秀、西乡塘、江南三区占据市场供给总量的93%！ 2、商品房销售成交——08年急剧萎缩 （1）商品房销售成交10年波动中快速上升，08年跳水三成 （数据来源：南宁市房产局，南宁统计局） 2008年受到大势影响有所下滑，成交量急剧萎缩 由于受到整个宏观大环境波动的影响，南宁房地产销售在08年也出现了大幅度的波动，成交量大幅度萎缩，而且成交量大多集中在中低价位楼盘，中高价位楼盘处于“有价无市”困境： 08年上半年，市场成交量呈现-28.02%的大幅度萎缩；前三季度（1～9月）通过市场的降价打折，新项目低价入市等手段，1～9月商品房销售面积332.78万平方米，同比依然下降了19.8%；1～10月，南宁商品房销售仅仅完成365万㎡的销售成交量，同比07年下降了21.94%！数据准确说明市场的冰冷！ 三、 2008年楼市广告活动监测分析 （一）、楼市广告三大指标监测分析 1、2008年全年南宁投放广告的楼盘数量为192个，与2007年的212个相比，下降了9.43%。其中：住宅类162个，商务类6个，商铺类71个。（包含有少数楼盘即投住宅也投放了商务、商业类广告） 2、广告投放次数为3022次，与上2007年的2925次相比，上升了3.32%。 3、广告投放总费用为14180.6475万（不记折扣因素），相比上月11399.197万的投放总费用上升了24.4％。 分析：三大指标一降两升 纵观整年的广告楼市，广告楼盘投放数量有所下降，但是广告投放次数及广告投放费用却有所上升。可见本年度的开发商在楼市低迷中，也加大了广告投放的宣传力度，用折扣优惠吸引购房者。其中上升幅度最大的是广告投放费用，上升了24.4%，本年度在整版，1/2版的投放上明显增多，更多的楼盘打广告会更注重信息的传递，以及引起购房者的关注，但是相较07年的广告价格本年度各大报刊媒体的价格都有所上升，这也是广告费用上升较大的原因之一。 市场竞争激烈，连续整版广告投放增加； 本年度在广告投放数量有所减少的时候，广告投放非降反升，整个市场的竞争激烈由此可见。许多楼盘在市场不理想的情况下，在广告商投放连续整版增加对购房者的冲击力度，而在北京奥运会召开期间，也用各种异型金牌榜来吸引购房者的关注。 四、2008市场营销手法变化 楼市寒冬里的突破——2008年度项目营销特征一览 1、压缩推货量，减少开盘次数，自然销售和内部暗销为主 由于受到楼市低迷的影响，进入08年度，特别是3月份以后，市场明显减少推盘货量，减少了推盘频率，特别是中高价位楼盘逐渐转入了自然销售和内部暗销为主，尽量避免开盘失败。 2、通过提前销售确保开盘销售额度，保证项目开盘“成功”形象 本年度在市场大观望的环境下，整体销售走量并不理想，许多楼盘采用提前销售的方法，来确保开盘当天销售达到较好的额度，如德瑞花园、中都澳海蓝湾等。许多都是在开盘前就通知老客户进行认购，开盘当天购房者更多是来签约，签约的客户加上当天前来看房的客户，在人流上造成很热闹的景象，也通过较多人的签约场景刺激新客户的购房心理，保证项目开盘“成功”形象。 3、不断“高价”刺