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1、借势区位，传播价值 2、形象树立为主，阶段产品促销为辅 3、销售重点，两条轴线 ■基本主张 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 李嘉诚名言：房地产项目，第一是地段、第二是地段、第三还是地段。可见地段直接反映土地价值和项目价值。对于本案来说，临近长安街的地理位置是其“第一卖点”，区域稀缺价值和升值潜力的广泛传播与借势是项目营销的第一步。 1、借势区位，传播价值 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 对于本项目，由于2#与3#楼品质不在同一档次，为了不影响项目传播和销售，所以无论在传播层面还是在销售层面，都要遵循项目品质树立为主，项目阶段产品促销为辅的指导思想。 具体来说，在销售层面用3#楼及2#楼超小户型作为价值标杆，拉开他们同2#楼其他产品的价值差距，促进其销售，在价格上实现拉高走低。在推广层面，用3#楼高品质产品，打造项目气质，树立高端形象，并以此为主要推广手段。减少阶段性产品促销传播。 2、形象树立为主，阶段产品促销为辅 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 对于本项目来说，其销售重点主要是：两轴五圈，即两条轴线――长安街与金融街，五个商圈――CBD、赛特、王府井、西单、金融街；此区域是本项目销售重点深耕范围。在此范围内，进行地毯式营销覆盖。 3、销售重点，两条轴线 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 成立大客户部，专门接待和处理团购客户，通过坐销与行销相结合，深入挖掘潜在大客户，并将之与散客区别对待。 4、散户团购，区别对待 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第六部分 营销策略 ■营销难点 ■基本主张 ■营销策略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1、销售策略 2、推广策略 3．推广费用计划及配比比例 ■营销策略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. ②价格制定策略：总价定价，梯形递进 ③价格调整策略：高开平走，阶段促进 ①销控策略 1、销售策略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 出于对工期及销售量考虑，在销控配货方面，建议首开2#楼销售（同期以核心地段价值作为形象传播），待3#楼具备销售条件时，销售现场主推3#楼销售（同期推广3#楼的高品质形象），2#楼此时仍可发售，只是不主力推荐。待3#楼的高端形象树立完成，并在价值冲击到一定高度以后（基本上3#楼销售达到25％左右），此时主推2#楼剩余产品，对3#楼价格进行上调，通过价格差距实现拉高走低，此时3#楼在新的高价位上仍可继续发售，只是并不主推。待到2#楼总销售率达到80％左右时，主推3#楼，继续提升项目品质和价值，对于2#楼继续用3#楼价格拉高走低。 ①销控策略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 总价定价，