尊地地产昆明兆城降酿都项目发展研究报告.pptVIP

项目概况：本项目位于昆明市广福路附近，位于昆明主城与呈贡新城的中心走廊，处于未来规划及交通不断完善的特殊位置。 项目基本资料： 为旧城改造项目； 项目指标： 用地性质：商住； 占地：404.75亩（约27万平米）； 容积率（暂定）：2.6 总建面：约86万平米。 区位价值：从昆明城区交通规划和建设来看，项目区位价值将不断得到提升，使项目开发蕴含了丰富的价值预期。 从区位来看，其特殊性质不亚深圳早期的香蜜湖；从地段来看，比肩深圳的深南东路。 我们的目标与战略：实现资金回现并实现项目最大化价值开发。 基于核心区项目的战略思考：价值变现、形象塑造、品牌效应。 变现：成功的变现是使项目获得资金回笼，保证项目后续经营运作，并在变现过程中实现价值最大化。 作为较大规模区域发展项目，变现的基本前提是通过前期项目的成功开发，实现对后期的带动效应。 变现的价值通过土地价值、房地产物业价值来表现，提升变现价值的关键是提升土地价格和房地产价格。 土地价值增值与房地产价值增值 作为较大规模区域发展项目，二级开发以及持有物业经营收入都是本项目可能的变现手段与途径。 大规模都市综合体项目开发首先是奠定项目形象，在形象之上实现价值的变现；开发次序上先住宅后商务 项目开发能否成功？能否带来城市发展、区域增值？能否为开发商品牌注入新活力与价值值得思考 盲目开发下的贪大求全，定位随意化、缺乏市场及技术支撑，风险规避不足下的盲目启动导致的资金链断裂，是项目失败的根源； 开发风险评估与应对 定位及规划设计的前瞻性、科学性，后期生活方式打造的市场性与运营科学化、专业化是项目成功必要条件。 项目价值创造源于策划设计与推广营销；源于营销标准化转变为策划设计与后期运营及生活方式的打造。 09年上半年，昆明房地产投资呈现爆发式增长，这也说明开发商对后市持乐观态度。 自从去年11月开始连续8个月市场呈供小于求局面，市场存量已被大量去化。 09年以来，昆明商品房成交量与成交均价均有所上升呈现量价齐升的发展态势。 各片区的销售情况较好，其中滇池板块和官南板块由于开发项目较多，楼盘聚集效应明显，销售情况颇佳 昆明现在的房地产已由复苏期逐渐步入繁荣期。 项目所在片区人文底蕴深厚，未来发展规划好，知名开发商云集。 典型项目——滇池卫城 建筑设计及园林效果展示 典型项目——华都 建筑设计及户型产品 “大盘”成功开发的四种模式 功能定位主要以满足居民第一、第二居所需求的大型高档社区 高的居住舒适度 大的楼间距 低的建筑密度 悠闲的娱乐空间 集中水景 集中景观轴线广场 时尚休闲会所 完善的配套 配套商业 幼儿园、小学配套 地下停车位 本项目的客户重点锁定本地二次置业较富裕的阶层。 类别墅物业树立项目高端的市场形象 通过高层和小高层物业来获取超额的利润 与和睦的家庭生活相关 与水岸生活场景相关 与悠闲自在的慢节奏相关 由项目界定可以得到本项目属于一个大规模开发社区 ，对于这类项目，利用M-R模型将其划分为四种不同的类型 根据属性界定和资源分析，项目属于III类型。 前提二： 现状规模 园林景观建议 差异化、多层次、高附加值产品的园林体系构建。 震撼的入口标识 多层次的绿化空间 社区标识 水景、动感元素的加入 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目分期开发 随着片区规划不断成熟，片区土地价值和物业价值必然随之提升，因此，分期滚动开发将能最大化实现项目的价值挖掘。 启 动 期 二 期 三 期 项目营销的主线将围绕“造势”、“造场”及“回归”展开； 项目的主要卖点：区位价值、居住文化和生活方式、规模优势、产品价值、园林价值等； 一期营销要点：造势 一座让人只看一眼就难以忘怀的标志性建筑——售楼处＋会所 一个聚集眼球和人气的中央喷泉休闲广场 一排环绕于中央喷泉周围的风情休闲商业 二期营销要点：造场 一个汇集区域人气和视觉焦点的休闲城市广场 一条凸显休闲气质和生活方式的特色商业内街 一个已经初具规模和人气的全现房社区（项目一期） 三期营销要点：回归/让社区自己说话 配套设施的成熟（硬件）——商业、办公、教育…… 生活场景的成熟（软件）——自然景观、居民生活 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目开发策略 第三阶段 利用品牌 第二阶段 强化品牌 第 一 阶 段