山东东营城发花园系念目定位及营销策略报告全.ppt

总体营销策略 NO。3 价格控制 3、互相促进，彼此映衬 户型、朝向、采风以及景观效果等较好的单位产品，可以适度把高价位；在此高价位的掩映下，将于非景观楼座形成极大的反差，彼此相互促进。 4、虚实结合，高价高折 本项目作为拥有景观核心的高端社区，需要高价位来支持项目的高端形象，高价意味着高品质。我们实行高价定为，体现项目的高端形象，但对部分客户实行高折扣，能够充分满足购房者的虚荣心，并带给其最大实惠的感觉。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 总体营销策略 NO。3 价格控制 策略关键词： NO.1——平价入市，快速反应； NO.2——区分产品，不同对待； NO.3——互相促进，彼此映衬； NO.4——虚实结合，高价高折。 通过对产品的打造、小区品质提升以及营销包装，经3次推盘级快节奏调价，我项目可实现均价由5500元∕㎡至6500元∕㎡以上，最终实现整体保守均价6000元∕㎡. Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 总体营销策略 项目整体营销分期及价格走向控制 应根据市场及项目自身状况，采用“低价试探、快速反应、持续走高”的基本价格策略、“批量有序推盘，形成市场紧俏”的房源策略等策略组合。预计我项目19．4万体量销售周期为4年。价格趋势预计如下： 准备阶段 第一年 第二年 第三年 第四年 5500元∕㎡ 5800元∕㎡ 6200元∕㎡ 6600元∕㎡ 6500元∕㎡ 导入、蓄客期 入市初期 强销期 持续强销期 尾盘期 基于对东营市场发展历程和片区市场现状的研判以及对项目的整体部署考虑，做出上述预估 实际的开发销售过程中应根据市场及项目自身状况作出必要的动态调整 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 总体营销策略 NO。4 高调传播 形象力就是溢价力 项目受区位和配套的限制，必须采用高调传播的策略，提升形象力，提高消费者心理预期，以推动销售 高调传播有两层含义： 整个推广过程中，项目形象要高端； 在重要环节点，广告投放和活动推广的要做到密度大，气势足。 通过高调传播，提高消费者对价格的预期，再以既定的低于消费者预期的价格入市，方能引起市场追捧。 高端亮相，高调传播 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 总体营销策略 NO。5 多元传播 长线媒体+事件营销+地面渗透 传播过程中采用“长线媒体+事件营销+地面渗透”的营销推广思路，提升项目”知名度、美誉度和忠诚度“。 宣传上，以物料为主，配以短信、DM等媒体，同时根据项目各推广节点，进行有效的活动宣传。 “长线媒体+事件营销+地面渗透” Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 总体营销策略 专题之物料营销 攻略 狭义的宣传物料就是指楼盘营销推广过程中所制作的单页、折页、楼书等宣传用品，而广义的物料则包括与项目营销推广有关的所有的物品，如印刷材料、各类纪念品、礼品、实用物品等。大量物料的充分渗透， 将是本项目瑞光的重要手段之一。 项目推广实用物料统计 必备物料 办公用品类 文化品类 礼品类 节气类 食品类 楼书、折页、户型图、销售手册、产品手册、投资手册、物管手册、运营管理手册、手提袋、名片、光盘、计算器等 便签、信封、档案袋、纸杯、抽纸盒、书签、笔（签字笔或圆珠笔）等 文集、图书、装裱花等 笔记本、层贴、鼠标垫、雨伞、扇子、遮阳伞、环保购物袋、水杯、耐用火机、烟灰缸、围裙、T恤衫、鼠标垫、开关贴、扑克、名片夹、光盘包、手机座、小台灯、闹钟、镇纸、钥匙扣（包）等 台历、年历卡、鲜花、福字、春联、红包等 月饼、水饺、元宵、粽子等 Evaluation only. Crea