12第三章第三节前期工作(二)(2013新版).docVIP

（二）开发商获取土地的途径（4种） 1．土地使用权出让 各种出让方式的具体界定是： （1）招标出让国有建设用地使用权是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人或者其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。（次高）（最高）（最高）（最低）（价拨）（史注：间接拥有土地的方式） （一）项目核准申请材料 开发商申请项目核准时，需提交由具备甲级资质的工程咨询机构编制的项目申请报告等12项内容。 （二）项目申请报告的主要内容 按照《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》要求，项目申请报告应包括的主要内容有：（1）申报单位及项目概况；（2）发展规划、产业政策和行业准入分析；（3）资源开发及综合利用分析；（4）节能方案分析；（5）建设用地、征收补偿及居民安置分析；（6）环境和生态影响分析；（7）经济影响分析（经济费用效益或费用效果分析、行业影响分析、区域经济影响分析、宏观经济影响分析）；（8）社会影响分析（社会影响效果分析、社会适应性分析、社会风险及对策分析）。 （三）项目核准评估的重点 政府对企业投资项目进行核准的过程，实际上是对开发建设单位提交项目申请报告进行全面审核和再评估的过程。 项目核准评估的工作重点，除审查项目是否具备相应的开发建设条件外，还要确保项目：（1）符合国家法律法规；（2）符合国家及本地区国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划以及行业发展规划；（3）符合国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；（4）符合当地区域布局和产业结构调整的要求；（5）符合土地、水、能源的合理开发和有效利用要求，有利于促进环境保护和改善生态环境；（6）符合自然文化遗产、文物保护的有关政策；（7）主要产品未对国内市场形成垄断，未影响我国经济安全；（8）符合社会公众利益，未对项目建设地及周边地区的公众利益产生重大不利影响；（9）房地产行业主管部门实行资质管理的，应提供资质证明文件；（10）申报单位具有承担相应项目建设的能力。 三、确定规划设计方案并获得规划许可（考点） （一）开发项目选址、定点审批阶段 本阶段的规划审批，主要针对以无偿划拨方式和协议出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目。 对于依法以招标、拍卖、挂牌出让方式获得用地建设项目，本阶段的规划审批已经在土地出让前由土地储备机构和土地一级开发商办理完毕。 需要进行开发项目选址和定点审批时，开发商须持政府计划管理部门对建设项目的批准、核准或备案文件，开发建设单位或其主管部门的用地申请（须表述选址要求、拟建项目性质及有关情况），拟建规划设计图（含主要技术经济指标）、开发项目意向位置的1：2000或1：500地形图及其他相关材料，向城乡规划管理部门提出开发项目选址、定点申请，由城乡规划管理部门审核后向城市土地管理部门等发出征询意见表。开发商请有关部门填好征询意见表后，持该征询意见表、征地和安置补偿方案及经城市土地管理部门盖章的征地协议、项目初步设计方案、批准的总平面布置图或建设用地图，报城乡规划管理部门审核后，由城乡规划管理部门下发《规划意见书（选址）》。 《规划意见书（选址）》确定建设用地及代征城市公共用地范围、面积和规划设计要求。规划设计要求包括三个方面的内容：①规划土地使用要求（建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等）；②居住建筑（含居住区、居住小区、居住组团）的公共服务设施配套建设指标；③建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。 【2012年试题】对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（ ）中提出。 A．《规划意见书（选址）》 B．《设计方案审查意见》 C．《建设工程规划许可证》 D．《建设用地规划许可证》 答案：A 见教材P73 解析：《规划意见书（选址）》中，规划设计要求包括三个方面的内容：①规划土地使用要求（建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等）；②居住建筑（含居住区、居住小区、居住组团）的公共服务设施配套建设指标；③建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。 （二）《建设用地规划许可证》申领阶段 申领《建设用地规划许可证》时，开发商须持政府计划管理部门对建设项目的批准、核准或备案文件，《规划意见书（选址）》及附图复印件（招拍挂出让土地项目，由土地整理储备机构负责申报、提供）、国土资源行政主管部门《国有建设用地使用权出让合同》及其相关文件（协议出让和招拍挂出让土地项目）、建设用地钉桩成果通知单、按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1：500或1：2000地形图等资料，向城乡规划管理部门提出申请。对于通过招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发项目，还应该提交建设