第九章房地产业发展与政府干预.ppt

第九章 房地产业发展与政府干预 §1 政府干预的宏观政策 一、住房政策 1998年以来住房政策的演变： 1998年国务院发布了《关于进一步深化城镇住 房制度改革，加快住房建设的通知》，提出的目标是：实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系等。 1999年，建设部出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理规定》和《城镇廉租住 房管理办法》。 2003年8月国务院出台了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其要点是： （1）加强经济适用住房的建设和管理。经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要通过土地划拨、减免收费、政府承担小区外基础设施建设、落实税收优惠政策等降低建设成本；要严格控制在中小套型，依法实行建设项目招投标；实行申请、审批和公示制度。 （2）增加普通住房供应 （3）建立和完善廉租房制度 2004年5月出台了《经济适用住房管理办法》其要点： （1）经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。 （2）经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。 （3）经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营 。 （4）经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。 2007年1月出台《经济适用住房管理办法》 其要点（1）经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房单套的建筑面积控制在60平方米左右 。（2）经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担 （3）经济适用住房管理实行严格的准入和退出机制。经济适用住房购房人拥有有限产权。 购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 （4）单位集资建房。距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房 。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。 2004年3月出台了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法 》，其要点是： （1）城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60％。城镇最低收入家庭廉租住房保障方式应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。（2）廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。单位面积租赁住房补贴标准，按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计。（3）实物配租的廉租住房来源应当以收购现有旧住房为主，限制集中兴建廉租住房 。 2007年9月出台了《廉租住房保障办法 》 1、廉租住房保障资金 （1）年度财政预算安排的廉租住房保障资金； （2） 提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额； （3）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金 ；土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。 （4）政府的廉租住房租金收入； （5）社会捐赠及其他方式筹集的资金。 2、申请与核准 　　 2005年3月26日国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，4月30日，七部委联合下发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》 （即国八条）。其主要要点是： 严禁炒地、转让期房；遏制投机 严禁转让期房，实行实名制购房；2年内转手交易住房的全额征营业税；依法制止炒地。 明确界定普通住房的优惠政策享受优惠政策的住房应同时满足三个条件：容积率1.0以上;单套建筑面积120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均价格1.2倍以下。 完善城镇廉租房制度 严格中介机构市均准入,完善市场信息披露制 度。 2006年5月24日国务院《关于调整住房供应