长沙高升湘府路项牡目产品开发策略建议.pptVIP

高升湘府路项目产品开发策略建议 本案着重讨论我们对项目的理解，通过对市场的了解和分析，逐渐找到项目的最佳产品组合及开发模式，使项目能够准确定位，避免或降低项目风险。 我们对项目的理解包括： ☆对项目区域的理解 ☆对项目整体的理解 ☆对项目产品的理解 最终结合项目和市场特点给出我们的核心建议，即： 项目整体发展走向及产品组合开发模式 一、住宅部分分析及建议 CPD的英文全称为“central political district”，意思就是中央政务区。政治能促进经济发展，这一点不论是在国外还是国内都屡见不鲜。 湖南省政府的搬迁给本区域带入了发展的活力，居住、商务办公，经济贸易等众多方面都乘此机遇迅速崛起。 省府板块综合指标较高，受政府向东、向南扩容影响，是目前客户置重点方向之一，目前该板块是客户最受青睐区域之一。从右图长沙各板块销售情况对比可以明显反映出该板块的竞争优势。 新南城板块呈现出明显的自住型居家物业特征。三房和四房为区域的主力户型，同时也暴露出该区域产品类型单一，对于本项目而言，小户型产品有一定的市场空间。 客户购买模式分析 二、酒店式公寓分析及建议 90年代初，国内最早的酒店式公寓出现在深圳，之后这种类型的物业在北京、上海等地发展迅速。相比北京、上海，广州的酒店式公寓一直波澜不惊，供应量不算大，这主要与其城市地位和经济外向度略逊有关。但近期又数据表明，北京酒店式公寓发展和经营状况明显下滑。 1、大环境分析，通过上述对酒店式公寓的了解和分析，无论从全国酒店式公寓的发展，还是长沙市场的具体情况反映，都表明酒店式公寓市场发展不容乐观。正是由于以上的不利因素，大多客户以及开发商对酒店式公寓采取谨慎的态度，即便销售情况良好，一旦经营出现问题，开发商需向客户支付高额的租金回报。 2、项目本身拥有产权式酒店及酒店式公寓两种物业类型，两种物业类型相似，且之间就具有客户竞争。 3、项目周边发展还尚未成熟，配套缺乏，不具备酒店式公寓的各种条件。 4、酒店式公寓需求有限，而据了解，标志在该区域准备推出相同或类似物业产品，必然增加本项目的竞争风险。 特色户型建议 我们建议原酒店式公寓部分做小户型公寓，理由和操作思路同住宅部分，但在户型方面可考虑多做些一室一厅。同时在户型设计方面可考虑做附加值较高的产品，如他城，将层高做城4.9米，可做隔层，有效刺激市场，造成该项目热销。 三、产权酒店分析及建议 产权式酒店种类分析 国际通用的产权式酒店大致有三种类型： ·时权酒店： 将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年51周），出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权； ·养老型酒店： 指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有； ·有限自用的投资型酒店： 指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。 本项目属于第三种类型 产权式酒店与传统投资方式的比较 产权式酒店作为新兴的一种投资方式，已经逐步的得到了快速增长的城市白领阶层的认可，下表是投资产权式酒店与传统投资品种的投资回报与风险的比较： 产权式酒店与酒店式公寓的比较 四、商业分析及建议 商业裙楼部分业态组合初步探讨 由于项目所处地段汽车4s店较集中,为了使我项目底层商业与其形成产业互补,建议商业1楼主要定位为: 品牌汽车售后\品牌汽车用品及护理店（如右图） 2—3楼配合酒店、居住的需求做常规定位： 美容美体 餐饮娱乐 休闲保健 银行 小型超市等 五、项目定位初探 附：名智工作流程 产权式酒店简析 华雅华天大酒店实景照片 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 产权式酒店简析 开房率 客房 130多个标准间 80多个单间 10多个套间 返租率 60%-70% 8%-9%/年 2004年售价 248套 328天/元 328天/元 428天/元 返租年限 约3500元/平方米 10-15年 时代帝景（三星级） 位置： 桐梓坡和金星大道交叉口 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty