三亚市海阔天空二是期产品策略调查研究报告.doc

海 阔 天 空 二 期 产品策略调查研究报告 海南海航恒实房地产开发有限公司 营销策划部 第一部分　调查设计与组织实施 一、调查设计 （一）调查目的 1、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解三亚市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划二期项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。 2、根据对项目的定位、规划、市场前景的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。 （二）调查内容 1、对三市宏观环境的调查 （1）宏观经济及市政规划 （2）三亚房地产现状 2、需求市场调查 内置业意向 购买偏好（地段、价位、户型与结构、面积、建筑风格设计、装修档次、配套设施重要性） 购买决策（决策参与、决策影响因素、信息渠道的重要性排序） 购买行为（价格支付能力、对物业配套的需求、购买人群） （三）调查方法 1、宏观调查 房管、土地、规划等相关部门访谈 报刊文献资料收集与分析 2、项目自身情况调查 有关人员访谈 相关资料收集整理 3、需求市场调查 专项访谈问卷（40人次） 电话主体问卷（15次） 第二部分　调查数据资料汇总与分析 三亚市宏观环境调查 （一、 三亚旅游增长带动地产复苏 三亚市旅游业每年以24％的幅度增长,带动房地产业复苏; 旅游收入占全市GDP的70％左右; 三亚市房地产的投资占到GDP的10%以上; 近三年来三亚市房地产的需求量以每年30%的速度增长; 有80%的购房者都来自岛外。 二、控制项目开发建设,提高销售速度 尽管房地产业已成为三亚的主导产业之一,但当地官方并不盲目追求发展速度,提出了稳健发展的思路。要对房地产业进行整体规划,提高项目的审批门槛,适度控制非农用地的供给,继续实行适度发展； 成片开发的政策,杜绝开发小而散的楼盘,着重发展休闲度假型的旅游房地产。同时,兼顾市民改善住房条件需要,努力提高居民的住房质量。 三、控制小型开发企业,主攻大型社区 三亚市政府转变了招商引资的理念,将“招商引资”变为“招商选资”。也就是说,今后那些小型的房产公司进入三亚的门槛将越来越高,难度将越来越大。 三亚官方倡导的房地产业的另一发展思路是:鼓励大型社区发展。省委常委/三亚市委书记于迅表示,三亚房地产要着重放在成片开发上,争取年内出现一些大型的商住区。 目前有主要:临春山水国际度假村/时代海岸/三亚湾新城/凤凰国际水城/阳光海岸/月川新城区等,均具备这样的条件。 四、三亚房地产市场的七大特征 1.物业以公寓为主 三亚市在售的项目中,物业类型主要为公寓/别墅/产权式酒店和住宅,其中公寓所占比例最高,约占一半以上,一般分布在具有一定景观的区域； 别墅项目所占比例很小,所占比例低于5%,主要分布在一线海景/河景/山景中最好的位置； 产权式酒店所占比例约为10%,主要分布在大东海/亚龙湾两个片区和三亚湾沿线的部分项目中。 2.地产开发趋于理性 三亚作为中国的“休闲度假天堂”,进入2005年以来,三亚房地产业的发展呈现出稳健/科学与理性的特点。由官方倡导和主张,首次提出控制房产开发规模,主张开发一些大型社区,以引导房地产业更加注重质量和档次。 3.在售项目规模普遍不大 以绵延近17公里的三亚湾的一线海景房为例,大小楼盘20个左右,其中用地面积最大的也不过200多亩,小的也就10多亩。 4.项目内在品质普遍不高 三亚许多已售/在售楼盘是通过对遗留烂尾楼重新包装后的产物。 由于三亚房地产行业的政策较为宽松,房地产市场发展迅速,很多开发商利用变更规划来获取更大的利润。三亚湾一线海景的规划容积率为0.5以下,但几乎所有项目的实际容积率都达到了1.2以上,个别项目甚至超过了1.5。 5.产权复杂 使用功能同样是住宅,但产权期限的多元化是三亚楼市的又一地方特征。这一特征有以下两种表现形式: 其一:土地性质没变,变的是建筑的使用功能(如产权式酒店/旅游用地等)。 其二:与内地不同,三亚一线海景净地的产权期限仅为60年,而非70年。这个减少了的10年产权期限,也在折损物业的价值。 房地产销售价格一路走高 2006年6月份平均售价4735元/平方米，和去年同比增长6.14%。 7.房地产呈现强烈的旅游地产特征 旅游地产特征:三亚房地产业和旅游的关系密切,房地产表现出强烈的旅游地产特点,即靠近大海,充分利用海景资源；受旅游市场的影响强烈,旅游淡季,房产销售就陷入低谷。 单纯利用海景资源:三亚地产开发大多依托于海景资源,如时代海岸/山水国际等,对海景资源的单一/原始利用方式使三亚地产呈现出雷同化的趋势。 五、总供给量分