上海万科新里程花是园企划执行报告.doc

万科-新里程花园企划执行报告 （内部讨论稿7月5日） 总体企划调整方案概述 案名调整 万科·新里程花园 案名释义 万科·新里程花园 本项目无论对万科还是而言，无论对提升公司实力、开发经验，还是产品品质，都是一个全新的跨越式发展和进步的里程碑。尤其对万科而言，从开发模式、运营机制、市场版块等方面而言，更是企业发展的新里程。 突破以往开发地段 一直以来，万科在上海开发地块均位于外环线之外，依靠自身在一片片荒芜中带动板块的发展。此次所开发的新里程花园，不仅位于政府规划中的大三林地块，题材众多，而且目前开发商蜂拥而至，开发景象热火朝天，该地块更处于中环线旁，是万科开发至今最具潜力的优质地块。 突破以往开发模式 新里程花园是万科在上海地区首次采用资本运营的手段通过与南都的整合来获得全新的土地和项目。它的成功运作，将进一步丰富完善万科房地产开发的模式，。 突破以往开发品质 本项目是万科在上海第一个全面突破原有产品品质，运用新材料、新技术、新工艺建造的项目，符合未来人居科技发展的潮流。 突破以往开发形象 本项目的诞生恰逢两会后全国进入“创建和谐社会”的高潮。为了积极响应政府这一重大战略举措，本项目将力争成为上海“和谐社区”示范点，打造万科-南都的全新开发商形象。 企划总精神 和谐社区·无限生活 所谓和谐，是各种矛盾和关系配合协调，使之相生相长。当事物的矛盾和关系配合地适当、匀称、协调时，就会达到共同发展的美好境界。自然界、人类社会、人与自然的关系，莫不如此。 社区是社会的细胞，因此和谐社区是创建和谐社会的基石，更是社会可持续发展的前提和动力。在这场声势浩大的建设运动中，地产开发商们责无旁贷地作为主要力量参与其中，两大中国房地产市场的中坚力量——万科与南都更将强强联手，以“新里程花园”为样本，建立未来和谐社区的标准格式。 2005年是万科的产品年，“新里程花园”的建筑品质在全面得到提升的同时，更将被赋予“和谐社区·无限生活”的深刻内涵，使其合理配置丰富而优质的社区资源，整合和谐化的生活模式，实现创造性的无限价值，与政府战略接轨，与未来生活方式接轨。 产品再认识 所谓和谐，就是各种矛盾和关系的协调体现。创建和谐社区，需要开发商拥有并整合丰富的优质资源，以满足社区里的不同个体的不同需求，实现和谐共生的生活氛围，所以不是任何一家开发商都可以充当这样的城市运营角色的。 不谈价格只谈价值新政策出来以后现在很多在观望，但是要买房的需求是不变的。真正需求再出现的时候，看哪套房子的附加价值够高，吸引人。卖点树整理 区域的品质——地段潜力 通过对新里程花园所处位置利益点的深度挖掘，重新认识该区域对未来房地产消费市场的购买诱因。 大三林：和谐社区的城市版图 三林，一个原本的地域，世博机遇，由规划昭示着前景，众多知名开发商介入，发掘地域的优越性未来的成长性，引市场巨大关注。由于是一张白纸，才能发挥其最大的塑造性。随着时间的推移混合和谐社上海市政府世博会建设成为可持续发展的产业基地，这就意味着今后会带来大量的资金投入和高素质人群的导入，。世博后花园世博逐步国际社区上海现在三条环，中环尚在建设，内环、外环已经建成中环独到的位置优势，真正适合居住，内环以后就是商业，是城市中心比较繁华的地带，外环是容积率更低的一些产品，包括别墅，或者动拆迁的可能性三林中环，对于购房人来说，周边的生活、交通配套也是决定居住品质的重要因素，由于开发时间较晚，三林板块却因此获得了较其他大型居住板块更为有利的成熟规划，尤其体现在道路交通方面。已经建成的卢浦大桥大大缩短了三林上南地区与浦西市中心的联接；区域内合理的道路布局、逐年增长的交通线路也非常利于出行更为值得关注的是，在建中的中环线浦东段、轨道交通线M8，均可在未来数年内进一步增强三林地区的交通便利度包括规划中的磁悬浮，这对区域的发展无疑是起到了极大促进作用的，与其他可塑性较低的居住板块形成明显反差。从这方面来看三林地区来说，今后整个地区会有很大的发展潜力。 纵览整个上海市辖区图，以距离市中心(人民广场)的距离而言，与三林等同的是徐汇的植物园、漕河泾，长宁的虹桥、古北，普陀的真北，杨浦的五角场，闸北的彭浦以及浦东新区的碧云、联洋等板块。显而易见，这些距离市中心十公里左右的地区当前的发展均已十分成熟，也大都形成了比较完善的居住环境，导入了大量的居住人口。 生活的品质——4大核心资源 如果未来住宅的市场竞争，很难在硬件上进行突破的话，在软件上拉开差距无疑是实力开发商的优势所在。万科站在城市运营商的角度，不是建立刚性的产品，而是建立未来理想的生活方式。 早年有人将体育产业与房地产成功嫁接，最后那里成为年轻人住的地方，可见单一的社区文化不能满足和谐社