2010地产商业街专题研究66页.pptVIP

模式三——带租约销售 特点描述： 具体形式是先将商铺出租，在租约里明确“租期内开发商有权进行产权变更”， 此后，再将商铺卖给投资型的客户，同时在销售合同里明确“此房已由开发商代租，并明确租期、租金、租户等”。租方、买方无需接洽，均由开发商代为全程操作。 优势分析： 商业规划与招商运营在租期内宜于统一，先租后售利于销售； 对开发商来讲，可以回笼部分资金；特别是中小开发商长期部分地抵消流动资金不足的缺点。对商铺整体业态控制的较好，也有利于统一经营定位； 对业主来讲，商户的租金真实反映了商铺销售水平，水份较少，是一个相对安全的投资渠道； 对商家来说，租金和营业额挂钩，风险就会变得很小。准确地说，带租约出售是把业主、商家和开发商三者的利益捆绑在一起，从而实现共赢。 劣势分析： 开发商要增加工作难度和营销费用,同时还要承担巨大的租金贴补，难以获得较高的售价； 业主与商户之间的矛盾很难解决,尤其是品牌商家与小业主之间的问题； 投资者承担了被动接受商家的风险，一旦商家经营无力，租金回报将降低。 操作环节 带租约销售模式下，开发商需先行制定租金体系并完成项目招商工作； 结合实际租金收益情况，制定项目的销售价格体系和销售策略，同返租销售相比，同等条件下，带租约销售的销售价格会有不小的差距； 为降低销售难度、控制营销费用，开发商需制定合理的商业定位，通过良好的招商成果增强投资客的投资信心，拉升销售价格，提高项目开发收益。 先招商，后销售 一、规范商业街区的经营方向 　　规范经营方向实质是规范商业街区的经营业态，原则是，既要保证经营档次的统一性，又要保持商品及服务的多样性，保证消费者有足够购物或消费的选择空间，这也是商业街区商业物业持久旺场的有力保证。 经营管理策略： 开发商销售商铺，往往是根据实际情况，结合多种销售模式进行销售，如部分商铺直接销售、内铺返租销售；部分又带租约销售。不管是哪种销售模式，为了项目能够获得持续稳定的发展，利于提升开发商的品牌形象和品牌价值，商业地产发展到今天，统一定位、统一招商、统一运营管理已成为现代商业地产发展的核心。 二、统一商业街区的招商工作 　　大型商业项目通过采取前期招商的策略，引进有品牌的商家，可以先租后售、连租约发售的销售方法，按照开业计划和商业街区经营方向计划有效的引进商场、超市、书店、电影超市、大型专业餐饮等大型经营商家，带动整个商业街区的人气，创造一定的商业氛围；拆零销售的商铺可采取包租策略收回其经营权，在统一引进商家经营；商业街区边缘和住宅底楼商业裙房则可以相应放松，允许一些中低档的商业存在，对商业街区的业态业种起到一个补充的作用。 三、组织宣传统一的推广活动 　　为了维护商业街区的形象，提高商业街区的竞争能力，商业街区在开业之后必须经常性地进行宣传推广，第一通过推广可以吸引更多消费者前来光顾；第二通过宣传可以营造和活跃商业氛围；第三通过向外传播可以建立商业街区的品牌形象。因为开业初期人山人海并不代表以后就可以长久赢利，保持人气长久旺盛才是商业街区的长治久安之道。宣传推广费用可以由开发商投入或按照商家的营业面积或营业额安一定的标准提取，集中收取、专项开支，用于商业街区对外的广告推广，更好地扶持商家的经营。 整个新天地60000平米，承租率100%，没有一间空置。目前拥有业主80家左右，以下是抽样调查的几家情况： 北里 店名 位置 租金 visage甜品咖啡店 北里1号楼单元3 3.3美元/天/平米 VA BENE VaVa Room 意大利餐厅 北里7号楼 3.1美元/天/平米 藏博堂 北里9号楼单元2 3.2美元/天/平米 璐娜西餐厅酒吧 北里16号楼单元1 3.8美元/天/平米 沙宣专业发廊 北里16号楼单元2 3.6美元/天/平米 上海锦江拉丁餐厅 北里18号楼单元2 3.5美元/天/平米 上海宝莱纳餐厅新天地 北里19, 20, 21号楼 3.2美元/天/平米 乐美颂法国歌舞餐厅 北里23号楼单元1 3.8美元/天/平米 雅木轩 北里25号楼单元4 3.7美元/天/平米 天泰泰国餐厅 27号楼一楼单元1 2.8美元/天/平米 平均租金 3.4美元/天/平米 商业租金 *为便于与国外商业比较，租金折合美元计算 南里 店名 位置 租金 真的好海鲜餐厅 南里1号楼 3美元/天/平米 福林堂 南里1号楼1A 3.6美元/天/平米 中央美术学院油画廊 南里2号楼 3.4美元/天/平米 星际餐厅 南里2号楼单元4 3.4美元/天/平米 朝安东尼丝绸精品店 南里5号楼105室 3美元/天/平米 乐园酒吧 南里5号楼一楼单元5 3.5美元/天/平米 落脚点东南亚风味餐厅 南里5号楼108座 2.8美元/天/平米 好地方酒吧 6号