思源文登南海宝安是西三宗地块投资初步评估报告.docVIP

文登南海宝安西三宗地块 投资初步评估报告 2010年6月 北京思源置地房地产顾问有限公司  目 录 1 招商地块信息 1 2 宗地基本信息 1 2.1 宗地区位 1 2.2 宗地四至 2 3 宗地现状 3 3.1 宗地特征 3 4 项目周边配套设施 4 4.1 主要交通网络 4 4.2 其它配套设施情况 4 5 区域房地产市场分析 6 5.1 区域土地市场分析 6 5.2 区域商品房市场分析 8 5.3 周边区域海景房市场分析 12 6 项目SWOT分析 15 7 地块开发方向建议 16 7.1 产品建议 16 7.2 客群建议 18 8 项目投资估算 19 8.1 产品价格预测 19 8.2 项目经济测算 19 9 项目投资可行性初步结论 21 招商地块信息 本报告涉及的三宗地，同处一个区位，建设用地面积分别为400、490、235亩，综合容积率为1.2，每亩底价均为60万元，折合楼面地价约750元/㎡。 项目 地块1 地块2 地块3 用地性质 住宅兼容商业 总用地面积(㎡) 357730 413907 199492 其中：建设用地面积(㎡) 266775 326799 156614 综合容积率(≤) 1.2 1.2 1.2 绿地率(≥) 40% 40% 40% 总建筑面积(㎡) 320130 392159 187936 每亩地价（万元/亩） 60 60 60 楼面地价（元/㎡） 750 750 750 宗地基本信息 宗地区位 三宗地均位于文登市南海旅游度假区内，行政上隶属于南海新区。 宗地所处地理位置：宗地均位于南海旅游度假区西部，滨海路以南，距离天然海水浴场在500到1300米不等。地块1西距黄垒河入海口约1600米，地块2、3东距万亩黑松林不足500米，北距人工湖核心区约1000米。 宗地四至 地块1：东至观海东路，南至海逸路，西至观海路，北至滨海路； 地块2：地块东至明珠路，南至海逸路，西至海韵路，北至滨海路； 地块3：地块东至明珠路，南至海静路，西至社区规划路，北至海逸路。 宗地现状 宗地特征 宗地平整方正。地块1东西长约500米，南北宽460米；地块2东西长600米，南北宽460米；地块3东西宽300米，南北长460米。 宗地现状为农地，地势平坦开阔，适宜建设。 项目周边配套设施 主要交通网络 本案周边的交通通达性良好，主要路网四通八达。通过滨海路向东可抵达南海临港产业区，向西可接环海路直通乳山银滩，向北可由金海路上青威高速、国道309，去往青岛、威海、烟台、文登市区十分方便。 其它配套设施情况 地块周边的基础配套完备，南海实验学校和南海医院已经完工，今年投入使用。 其它各项度假休闲配套设施正在抓紧建设，目前已在海边建成6公里长的南海公园一期，2010年已开工或即将开工的项目有卓达香水海国际滨海新城、五星级度假酒店（群）、300泊位的游艇码头、世威明珠岛以及南海人工湖周边商贸旅游开发，这些项目完成后，将拥有集度假、观光、娱乐、运动、疗养、购物于一体的综合休闲配套设施。 此外27洞高尔夫球场和18洞水上高尔夫球场已经确定建设，央视动漫基地正在审批之中，若最终确定将为区域增添文化创意旅游。 2010年南海旅游度假区在建和新建重点项目一览 项 目 名 称 项 目 内 容 投资单位 总投资（万元） 2010年计划投资（万元） 建设进度 南海中学 集中、小学及幼儿园教育于一体的现代化新型学校，规划建筑面积4.7万㎡，共设置27个中学班，32个小学班，12个幼儿园班，在校生可达3500人，计划9月份投入使用 南海管委 10000 6000 在建 人工湖商贸旅游开发 打造人工湖及周边景观，进行商贸旅游开发。5月底500亩的人工湖及周边景观竣工 南海管委 30000 15000 在建 香水海旅游 包括水系、星级酒店、滨海运动公园在内的旅游休闲公园。计划12月份水系、公园基本成型，酒店进行主体施工 河北卓达集团 — 50000 在建 滨河运动公园 集休闲、体育等功能于一体的景观公园。计划4月底河道景观基本形成，12月份运动场土方工程基本完工 南海管委 23800 8000 新建 青岛伟东五星级酒店 投资1.2亿元，建设1.5万㎡五星级酒店。计划5月份开工建设，12月份主体完工 青岛伟东置业集团 12000 8000 新建 游艇码头 计划在海滩边建设300泊位的游艇码头 — — 新建 世威明珠岛 投资50亿元建设，在文登南海金滩海岸线以南2海里处的岛礁上建设一座占地2平方公里的世威明珠岛，主要发展旅游度假产业。 香港世威集团 500000 — 在建 总体来看，宗地所处的南海旅游度假区交通路