苏州苏地地块产品是发展报告.ppt

■ 2007.9.30;本报告涉及的主要内容;苏州宏观房地产市场分析; 文化名城：一座具有2500多年的历史文化名城，吴文化源远流长。 园林城市：苏州有“小城、流水、人家”、粉墙黛瓦的独特风貌，古典园林是人类文明的魄宝奇葩，拙政园、网师园、沧浪亭、狮子林等古典园林被联合国教科文组织列入《世界遗产名录》。;;最新房产新政，打压房地产市场投资行为 ;二、苏州宏观房地产市场分析;二、苏州宏观房地产市场分析; 土地一级市场火爆：最近一年多时间，受到房地产市场总体发展的影响，苏州一级市场拍卖会几乎场场火爆，去年商业地块是众开发商追逐的热点，今年几乎所有的地块都成了开发商争夺的对象; 地价房价互相抬高：地价上涨，带动了房价的上涨；而房价的上涨，反过来带动了地价的进一步上涨。目前，苏州的土地价格有的已经接近“天价”：去年华润置地在古城区取得的一宗别墅用地，楼面单价已经接近了当时同一地段的别墅售价。今年仁恒在园区的一宗土地，价格上涨超过了10亿元，最近鑫苑在新区取得的一宗土地，楼面价已经超过了区域普通住宅的均价。上述种种现象，说明苏州土地一级市场当前的火爆，但开发商今后面临的市场风险也会比较大。;2、房地产二级市场----前期保持平稳增长，最近一年出现爆发式增长;3、2007年上半年商品房供需分析;4、板块市场----五大板块各具特色，越溪板块成为吴中区最大热点;5、价格分析----价格保持平稳上涨，近期房价上涨迅速; 城市经济快速发展，为房地产发展提供有利支撑;郊区商业专题研究;;案例一、锦丰泰盛生活广场;;锦丰泰盛生活广场--东区;2、后期运营分析 前期统一招商,后期统一管理:项目销售过程中,对未来经营业种业态统一招商,保证了业态的合理性和进场商业品牌的档次。广场经营后又进行统一管理，保证了进场商户的有序经营，同时为商业的经营提供可靠保证 ； 引进主力店，提高项目品牌形象:目前,世纪联华超市、肯德基、洋溢商务宾馆、KTV、欣网易家等入驻锦丰泰盛生活广场,为项目吸引人气和提高档次打下了利好的基础； 进行有效的广告宣传:锦丰泰盛生活广场在后期的宣传方面主打跨塘首家综合型的购物广场，使项目从根本上有别于本地原有传统商业形态，吸引消费者到广场购物消费； 经营前期 采取有效措施，培育市场人气：锦丰泰盛生活广场在经营前期对进场商家按照统一的商业业态规划布局 。;案例二、东渚财富广场;案例三、湖东幸达城;案例四、渭塘商业城;二、郊区商业不同发展阶段分析（以跨塘为例）;2004年和2007年跨塘区域商业业种分布对比分析;三、郊区商业成功模式借鉴;项目周边商业市场分析;一、项目周边商业市场现状;2、项目周边商业市场现状分析; 苏州金16区新嘉福娱乐有限公司集温泉水疗SPA、保龄球、桌球、餐饮、汽车旅馆、网球场、大型KTV等为一体的综合性娱乐休闲中心。 项目占地面积35000平方米，营业面积25000平方米，拥有室外300个停车位，室内30个停车位，其中汽车旅馆、温泉SPA等新兴项目为全国首创。; 营业总面积约3000平米，分一、二、三层独具一格的阶梯式布局，外形端重、气派。会所内装修时尚、前卫，灯光与音箱效果堪称一流。功能则包括KTV包厢、演艺大厅、休闲酒吧、洗浴足疗等。 会所自备大型停车场，拥有近百个停车位。2006年5月8日正式开业，15年租赁合同：2005年9月------2020年9月，租金每月25111元，15年内不递增。; 先锋社区创业园; 石湖科技创业园; 嘉盛大厦; 美之国装饰城; 蜜蜂城－－－以公寓式酒店为主，商业办公为辅; ;??区位优势明显：沿线周边分别是吴中建城区、沧浪新城、越溪副中心、石湖风景区，下友新高架一两分钟就可进入区域，澄湖路规划贯通，交通区位优势明显，未来商业辐射范围广阔； 休闲娱乐、商贸办公将是区域重点发展方向：苏蠡路规划为商贸服务业一条街，政府已投资1.2亿元对苏蠡路进行整体改造，路面拓宽为双向六车道，两侧立面、建筑“穿衣戴帽”，“三线”全部下埋，环境面貌焕然一新；澄湖路路副40米，景观大道，贯通后可方便直达东吴南路和迎春路，项目承载能力大大提高。以金十六区为龙头的一批商贸服务项目先后登陆苏蠡路，151会所、红馆、驿栈汽车旅馆等项目规模大、档次高，总投资近亿元的嘉诚大酒店，按四星级标准建造；总投资4000多万元的新嘉福娱乐有限公司，是苏州最大规模的SPA温泉水疗会馆。目前，集商贸、餐饮、休闲、娱乐等于一体的苏蠡路商贸一条街已初具规模，澄湖路已经规划为高容积率的商业用地，未来区域仍将重点发展商贸服务业。 ?生产性服务业继续在区域内聚集：加大引进服务生产的现代服务业项目，产品研发、软件设计等为工业配套的现代服务业项目先后进驻区域，石湖科技创业园已成