北京市信义大厦定价为建议.docVIP

信义大厦定价建议 2006-02-13 21世纪不动产北京中天大业加盟店  目 录 第一部分 文件说明 3 第二部分 信义大厦租金定价依据 4 1 租金定价概述 4 2 第一步：基准参考租金确定 4 3 第二步：重大因素修正租金 9 4 第三步：租金执行方案 13 5 租金定价结论 16 第三部分 信义大厦销售定价依据 17 1 周边项目售价情况 17 2 收益还原法 17 3 本案销售定价结论 18 第一部分 文件说明 本文件根据发展商要求提交。 文件主要内容包括两部分：租金定价依据、销售定价依据。 本文件数据来源于我司一线销售人员，同时进行了专门调研。 浏览“内容概述”、“本部分结论”可掌握文件结构及主要结论。 文件的主要结论，均有相应内容进行论述。 第二部分 信义大厦租金定价依据 租金定价概述 租金定价采用目前市场中最为通用的三步定价系统： 第一步：基准参考租金 采用市场比较法，从项目小环境、产品自身的全部价值构成要素，将本项目与周边可比项目进行量化比较，进行综合评分，并测算出项目的基准租金。 第二步：重大因素修正 对影响本项目租金水平的主要因素，进行整理和阐述，并根据各因素对基准参考租金进行修正。在分别完成各因素对价格修正的基础上，得出重大因素修正后的执行租金均价。 第二步：租金执行方案 根据未来销售执行工作的需要，以及最佳销售策略的安排，将第一、二步得出的执行租金均价，转化为可用于实际执行、同时能保证销售策略实现的价格系统，该系统包含适用于全部销售情况的综合租金条件，包括合同价、免租期、装修期等。 第一步：基准参考租金确定 市场比较法说明 市场比较法是指将与进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算的客观合理价格或价值的方法。5A商5A级写字楼与四星级酒店为一体的综合性甲级物业 入住时间 入住率 成交租金 免租期 摊薄租金 （元/天/平方米） 安贞大厦 1998前 90% 3.3—3.5 1.5月/年 2.9—3.1 环球贸易中心 2005.6 50% 5.0—5.3 1.5月/年 4.4—4.6 浙江大厦 1998前 85% 3.5—4.0 1月/年 3.2—3.7 煤炭大厦 2004.11 77% 3.7-3.8 2月/年 3.1—3.2 城建大厦 2004.8 80% 4.2-4.8 1月/年 3.9—4.4 安华发展大厦 1998年 80％ 3.6—3.8 1月/年 3.3—3.5 洲际大厦 1998.7 90% 4.0-4.2 1月/年 3.7—3.9 中国国际科技会展中心 2001.9 90% 4.5-5.0 1月/年 4.1—4.6 长新大厦 1999年 50% 3.6—3.8 1月/年 3.3—3.5 雍和大厦 2004.6 90% 3.3—3.8 1.5月/年 2.9—3.3 建达大厦 1998年 90% 2.8—3.0 1月/年 2.6—2.75 金泰大厦 2002年底 92% 4.5 1月/年 4.1 租金备注 以上租金均包含物业管理费 对比评分 对比属性的选择：主要选择对项目租金有影响的项目属性，本案选择的属性包括：位置交通可见性、商务氛围和周边配套、项目平面布局、采光与景观、外观与公共装修、硬件配置、内部配套、楼宇品牌、物业管理、入住客户、产权状况。 各属性权重的确定：根据对租金影响程度，给各对比属性权重数值（对比表）。 评分分值标准：从可行性出发，每个单项属性划分为A++、A+、A、A-、A—五个级别，计分标准：A++/100、 A+/85、A/75、A-/65、A--/50。在对比中，要求每个属性有且仅有一个A++/100，同时有且仅有一个A--/50。 各对比项目租金：（租金单位：元/天/平米，含物业费） 可比项目 租金成交价 计算取值(中值) 城建大厦 4.2～4.8 4.5 安华发展大厦 3.6～3.8 3.7 浙江大厦 3.5～4 3.75 煤炭大厦 3.7～3.8 3.75 环贸中心 5～5.3 5.15 信义大厦评分表 权重 评分因素 城建大厦 安华发展大厦 浙江大厦 煤炭大厦 环贸中心 本项目 0.2 位置交通可见性 A++ A A－ A―― A A+ 0.18 硬件配置 A+ A－－ A－ A+ A++ A 0.15 商务氛围和周边配套 A A++ A+ A―― A A+ 0.1 物业管理 A A―― A A A++ A 0.10 入住客户 A A―― A+ A A++ A－ 0.08 产权状况 A+ A－－ A－ A++ A+ A－ 0.07 外观与公共装修 A A―― A