房地产企业借壳上市及海外融资案例.pptVIP

第一部分 房地产借壳上市的案例分析 房地产借壳上市的案例分析 房地产企业借壳上市 房地产企业借壳上市 房地产企业借壳上市 第二部分 房地产境外融资案例分析 房地产境外融资案例分析 房地产企业本身的定位 房地产企业按其经营区域可分为全国性房地产企业（如万科、金地）和区域性房地产企业（如荣盛、华远） 全国性房地产企业由于其规模较大，通常适合IPO，便于国家对整个经济的宏观调控 区域性的房地产龙头企业则可以考虑通过借壳上市的方式上市，经过规范运作后在通过再融资，作为对国内资本市场的有益补充 房地产企业的社会责任 房地产企业发展到今天，已不再单纯的是造房、卖房，更多的是一种城市综合运营的概念 房地产企业可通过对所在区域的进行综合治理、整体规划、设计开发来替政府完成部分半公共产品的生产，履行其社会责任 这种企业借壳上市会得到当地政府的大力支持，有利于监管部门的审核 房地产企业的应符合国家宏观调控政策 不符合国家宏观调控政策及有关规定的房地产企业不适合借壳上市 比如别墅地产是严格限制的方向，这种企业就不适合借壳上市 房地产企业的借壳上市应符合监管部门的法律法规 房地产企业和其他企业一样，借壳上市过程中应遵照监管部门制定的有关法律法规 按照有关法律法规的要求进行内部重组、借壳路径的设计、方案的报批、履行信息披露义务 并接受保荐机构的持续督导 符合条件的优质房地产企业重组绩差上市公司应鼓励和支持 符合监管部门的有关规定、质地优良的房地产企业重组绩差公司应鼓励并支持 对通过重组方式，解决上市公司遗留问题、财务危机、面临退市等问题，同时做到换人换资产，让上市公司恢复上市条件和持续盈利能力的房地产企业的重组行为应受到监管部门的鼓励 海外融资 房地产企业海外融资 随着国内融资门槛的抬高， 自2011年1月以来，越来越多房地产企业加入“海外寻金团” 其中有恒大地产、碧桂园、合生创展、佳兆业、恒盛、中骏置业、瑞安房地产等房 海外融资案例（恒大、合生创展、碧桂园） 2011年1月14日，恒大地产宣布发行55.5亿元3年期及37亿元5年期以美元结算的人民币债券，利率分别为7.5%和9.25%，共计融资92.5亿元 1月21日，合生创展完成发行约19.8亿元优先票据，利率定价11.75% 2月18日，碧桂园正式发布公告，将优先票据的发行价值定在9亿美元(约59.4亿元人民币)，2018年到期，每年股息达11.125% “万科城市风景花园”境外融资 “万科城市风景花园”境外融资 2004年7月5日万科集团发表的融资通告中 万科已与德国银行HI达成合作协议 由后者出资3500万美元 双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目 “万科城市风景花园”境外融资 商业资款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制 因此，万科采用在法律上将所持有的中山项目80％的股权转让给一家由HI设立的名为Best Gain lnvestment的公司 “万科城市风景花园”境外融资 由于该公司万科也持有35％的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48% 而在实际上，虽然HI拥有中山项目52％的股权，但并不拥有实际的控制权 双方在合同中约定，在项目回款之后，万科特以同业拆借利率在加几个点的利息赎回股权 项目实质 因此，此项目是 以国外直接投资为名，行商业贷款之实的信贷融资 它不是简单的境外股权融，实际是一笔境外商业贷款 万科的这种境外融资模式为我国正处在境外融资方式摸索阶段的房地产企业开辟了一条新的道路 境内地产企业与境外基金合作 金地集团 金地集团联手摩根士丹利、上海盛融投资有限公司处置建行28.5亿元的不良资产 金地与摩根士丹利房地产基金、上海盛融投资有限公司共同出资，在中国境内经中国政府主管部门批准后设立一家项目公司运作此项目 项目公司注册资本约为人民币5亿元，其中金地出资约7500万元，占注册资本的15％；摩根士丹利出资2.75亿元，占55％股份；上海盛融出资1.5亿元，占30% 复地集团 复地集团和摩根斯丹利合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目 复地和荷兰国际集团ING，共同开发一处位干松江新城的房地产项目 上海永业集团 摩根士丹利名下房地产基金与上海永业集团建立了共同投资上海房地产市场的战略联盟 摩幔士丹利入股25％参与上海永业集团发展的上海永业公寓二期，涉资达2亿元人民币 与海外基金合作方式融资 些国外基金投资特点是大多集中在上海，并选择实力强的房地产开发公司合作 目前还处在试探阶段，基金的出资额占总投资额的比重很小 境外融资渠道总结 海外上市 变相的境外商业信贷 “万科城市风景花园”项目案例 与境外基金合作 金地集团、复地集团等案例 房地产企业借壳上市及境外融资 借壳上市 华远地产借壳S*ST幸福 第一步 将S*ST幸福剥离为净壳