某大型知名地产公司为销售部写字楼市场培训.ppt

0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 900,000 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E 2011E 2012E 平方米 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 元/平方米/天 供应 预计需求 浦西平均租金 浦东平均租金 未来市场预测 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 上海写字楼市场简介 写字楼项目策划要点 写字楼项目营销计划 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 客户在考虑什么 写字楼住户选择办公楼的决策较为理性，会从多方面来进行综合权衡，以实现综合目标的最大化 商务成本 租金水平/销售价格 办公空间的利用效率 物业管理费用 业务开展的交通费用 业务开展的便利性 接近所服务的客户 接近主要的政府主管部门 接近主要的业务合作伙伴 企业形象 地段 写字楼品质的认同度 同一写字楼中其他客户的品质 办公环境的舒适度/安全性与效率 设施设备 内部空间感 物业管理提供的服务 配套设施完善程度 员工可招募性及稳定性 城市对所需求员工的吸引力 与多数员工居住地之间的交通可达性 政策优惠及其他特殊要求 增值税、企业所得税等税收优惠 区域政府的办公透明度及效率 其他特殊要求 企业如何选择办公场所 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 发展商如何策划写字楼 交通 平面 实用率 价格 品质 配套 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格 在对写字楼进行整体策划前，最重要、最核心的工作是结合项目的地理位置、周边项目情况、地块数据等要素对写字楼未来的租金/售价水平进行确定。核心CBD区域则首先考虑建造租赁型办公楼，非核心区域可以考虑销售型写字楼。在此原则上才能深入考虑项目的品质、平面等其他因素，否则项目既得不到市场的认可，也很难获得客户的青睐； 销售型写字楼的资金回笼与住宅销售比较相似，仅在贷款成数上有所差异；但租赁型写字楼受装修期、免租期等因素影响，在项目交付后一段时间内难以产生现金流，对资金的要求比较严，因此在做项目前期资金计划中应充分考虑此因素； Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格 实际支付价格 （合同净价） = 合同面价 × 合同总月份数 - 免租月数 合同总月份数 + 装修月数 租户在决定入驻或续租时，其对价格的敏感度在于其实际支付的价格，通常金融类、证券类、财务咨询类、4A广告类、法律类公司的承付能力较强。 当租户从其他写字楼搬迁入驻时，其财务部分还需要考虑新楼装修成本，通常其会按照新租约合同期内总支付租金的20-25%计提装修费用。 全球500强公司或租赁面积在5000平米以上的租户通常被视为主力客户，其租金支付能力均比较低，尤其制造业类客户对租金更加敏感。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 品质 租户对写字楼品质的要求主要集中在几个方面：办公空间、空调、电力供应、电梯、楼面承重等。 各种类客户受其行业特殊性和经营活动的要求，对于办公场所的硬件要求都各有侧重，关注点差异较大。 写字楼设计之初，需要综合考虑本区域内主要客户群的行业分布，优化方案以满足大部分客户的硬件需求