深圳皇岗金地名津商为业城策划提案.ppt

营销策划报告;①市场回顾;① 市场回顾;8问，九天机构！;TOP1：沙井的商品房供需情况如何？;TOP2：沙井的小产权房供需情况如何？;TOP3：这两个楼盘的户型配比如何？;TOP4：学府雅苑客户群是哪些？;TOP5：今明两年还有多少供应量？;TOP6：沙井商业如何？;（二）项目周边商业描述 关键词一：规模店17家、23万㎡营业面积 沙井总体成规模卖场17家，总体量23万平米，相对比较饱和，高速扩张，有赖于消费结构的调整。由于经营状况一般，夜间营业时间至11点，主要是因为夜间消费力较强，但同时也因为务工人员的消费力较弱，使得沙井的商业以低端和超市为主。 关键词二：100万务工人员，中低端型消费城市 沙井人口5万，务工人员100万左右，从周边几个超市和商业的经营情况看。超市及商业盈利能力较差，经营状况一般。车间工人月均消费支出为：普工300每月，基层管理500每月，中??管理1200每月，除普工外，其他管理层一般不承担住宿，所以租房开支是最大的，平均租房开支在400元每月左右。 关键词三：南环路40-60元/㎡月租，商场35元/㎡ 从租金情况来看，周边为南环路40 - 60元每平米每月，沙井路30（北端） - 100（南端）每平米每月，附近三个商场整体租金平均约为35元每平米每月。从租金 推售价，假设本案为三层商业，以临街铺和商超为主导，售价预计为：南环路街铺8000元每平米。内街约为5000元每平米。商场二楼售价4000元每平米左右。;TOP7：我们能从别人那借鉴哪些呢？;TOP8：我们的商业怎么做，适合做什么？;② 产品研析;产品研析;户型百变;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;两小变一大;户型调整建议;卧室太小，客厅过大不实用;卧室太小，卧室开窗面过窄客厅过大不实用;户型亮点太少。;超大阳台，三阳台，入户花园，赠送面积;超大阳台，三阳台，入户花园，赠送面积;经济型;SWOT分析;a、规划优势：以近5万平米的规模，打造小产权中的NO1，吸收了竞争对手的优点，优化了设计中的不足，使本案在片区小产权房中具有很强的竞争优势；;a、片区认可度不高：目前，南环路片区在住宅市场上比较寂静，消费者对本区域的了解不充分，给人的主要印象是房价较低，位置比较偏僻，很难吸引向城东和城南的市民。;a、经济发展势头良好：随着今年来深圳经济的迅猛发展，深圳沙井的经济发展势头也非常良好，特别是工业园建设效果显著，投资增长较快。居民收入明显提高，市场商品供应丰富，生活水平得到提升。;A、供应量较大，竞争激烈：未来一至两年内还有几个小产权物业项目，还有几个圈地的项目比如在南环路在建的两个项目也将是未来的竞争对手。未来的竞争将从现在的楼盘竞争上升到板块竞争。;作中长线发展：本项目具有极好的发展潜力，拥有更优的地理位置条件，视野开阔，交通构成便利，土地面积适中、容积率较高，有一定的开发规模，可做中长线发展，非常适合住宅小区的开发建设。;所以我们开发本项目要有较为长远的计划，要有准确的定位、合理的规划和阶梯上升的产品体系，使项目保持不断的自我超越的能力。建议我们虽然是市场的跟随者，但我们战略定位是深圳沙井市小产权楼盘的颠覆者，是市场的有力竞争者，在南环路片区做市场的领导者。;③ 项目定位;现在,来看看本项目;从现状来看：;4.7万平米俊逸高层 ;哪些是我们最突出的特点：;我们认为本案的属性定位为;H：hotel;商务·酒店·家生活;活性建筑，百变空间;有了定位，有了主口号，接下来就是项目命名，在确定项目命名时， 先看一下别人的叫法：;本项目案名的几个关键词;因此项目的案名推荐：;案名分解：;青年汇;传播诉求精炼;活力城 HOMTEL;生活者 HOMTEL;什么是我们最有效的传播利器？;对于现有的商品房，我们有什么？;价格定位主要参照市场调研结果作为直接依据，并结合正常价格浮动、政策、供求关系、项目综合素质等诸多因素进行定价，并遵循以下原则：;1、以市场价格为导向： 目前全市各小产权房均价为：3870元/㎡ 。最高价为4500元/㎡。;2、以未来供需情况为指导。 1、已知总供应量在300000㎡左右； 2、整体销售一般。平均去化率为40%，最高为62%； 3、后市跟进量较大，同质化严重，市场压力较大； 4、小产权在当地比较饱和，设计跟风，无创新，面积偏大，积压重。 ;3、以产品自身及价格发展为指导。 1、预计要到年底前预售。 由于小产权房的不能大众传播的特殊性，所以工程建设基本需要到封顶时才开始进行宣传，预计入市时间将在今年11-12月份。 2、价格策略宜低开高走。 入