02物业的管理机构设置.pptVIP

五、业主大会、业主委员会与居民委员会的关系 社区居民委员会委员除居委会主任是由街道办事处直接任命的以外，其余都由小区居民组成，隶属于街道办事处直接领导管理。 是一种半民间半政府的组织。 主要负责小区内的行政工作，配合政府搞好各项活动。 如，向居民传达政府的最新指示及精神，倡导居民进行爱国卫生运动，加强居民的精神文明素质，宣传计划生育等。 五、业主大会、业主委员会与居民委员会的关系 1、两者的权利基础不同 2、性质不同 3．经费来源不同 4、对组织成员的要求不同 5、工作的侧重点不同 6、办公用房不同 六、物业管理公司与业主委员会的关系 第一，在法律上，双方是平等的民事主体关系，没有谁领导谁，谁管理谁的问题。 第二，在经济上，双方是聘用与被聘用、委托与被委托、服务与被服务的关系。 第三，物业管理过程中，业主应处于主导地位，物业管理公司应处于被动地位。 第四，要防止两种相反的倾向。 * * * * * * 定期会议（一年一次） 听取业主委员会工作报告 《议事规则》、《公约》、《业委会章程》的审议与修订 物业管理企业的选、续、改聘 专项维修基金的使用、续筹方案的决定 业主委员会换届选举和委员增减 决定有关共同利益的其他事项 案例二 个别业主有要求，可以召开业主大会吗？ 【案情】某住宅小区业主张某因在住宅装修过程中与物业管理公司的员工发生争吵，以致对物业管理公司不满，于是就向业主委员会主任提出书面申请，请求立即召开业主大会，讨论物业管理公司服务水平及解聘问题。对于业主张某的这一做法，新上任的业主委员会主任感到为难。 请问，个别业主有要求，就可以召开业主大会吗？ 临时会议 召开条件： ２０％以上业主（有投票权的）提议： 重大事故和紧急事件 业主大会议事规则约定的其他情况 有效条件： １／２以上投票权业主参加 不得做出与物业管理无关的决定 业主大会会议的召开 会议类型：全体大会和代表大会 代表方式：有投票权和联系人 会议形式：集体讨论和书面形式 案例三 业主的表决权应以什么为依据？ 【案情】王某在某小区买了一套四室二厅的住房，总建筑面积约200平方米。在召开业主大会选举业主委员会时，他发现一户只购买一室一厅（建筑面积约为50平方米）住房的业主和他一样都有一票投票权，而缴纳物管费他却是这个业主的几倍， 请问这合理吗？业主的表决权到底应该以什么为依据？ 投票权 原则： 效率优先，兼顾公平 方法： 住宅套数（住宅物业） 建筑面积（其他物业） 《物业管理条例》规定，投票权，是按照每一位业主所拥有的物业建筑面积或者住宅套数的数量来确定的。 各地对于如何确定业主表决权的问题，规定尽管各不相同，但多数城市还是按照业主的个数来考虑的。 例如，《北京市房屋土地管理局关于开展组建居住小区物业管理委员会试点工作的通知》中规定，产权人投票实行每一单元房一票。 《上海市居住物业管理条例》则基本上按照业主人数确定，一人一票。 《厦门市住宅区物业管理条例》规定按建筑面积每平方米一个表决权或每一份额一个表决权。 《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定：“各类房屋按照建筑面积每10平方米计算为一票；不足10平方米的，5平方米及5平方米以上的计算为一票；不足5平方米的不计票。” 有的地方规定：“业主拥有的建筑面积不足100平方米的，每一产权单位为一票；超过100平方米的，每100平方米为一票。” 讨论 某小区共有１０００套住房，还有２００套尚未售出，为了进一步搞好物业管理工作，发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备小组，经过一段时间的准备工作，筹备小组召开了业主大会，并通过差额选举，选举出了业主委员会委员。但在公布业主委员会当选委员名单前，有部分业主提出发展商将未出售的２００套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，并要求进行重新选举。 请问： １、发展商是否可以将未出售的２００套房屋计算为自己的投票权，为什么？ ２、物业公司应如何协调本案的这个矛盾？ 【第一小问解析】 发展商可以将末出售的200套房屋计算为自己的投票权。 根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式，就是原始取得和继受取得。 原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权的方式。 继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式。 因此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权。既然发展商作为未出售房屋部分的建筑物区分所有权人，就必然拥有业主大会的选举权和被选举权。? 【第二小问解析】 某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的200套房