第四章房地产开发﹝5﹞.pptVIP

第四章 房地产开发 §1 房地产开发程序 一、房地产开发程序概要 可分为四个阶段：可行性研究与投资决策、 前期工作、建设阶段、租售阶段。 四个阶段又可细分为九个步骤： 二、可行性研究阶段 1、投资机会寻找 也称机会研究，即寻找投资的可能性。 2、投资机会筛选 也称初步可行性研究。 3、详细可行性研究和评估决策 这是该阶段的主要内容，也是房地产投资决策 的基础。其主要内容是：明确项目定位；确定 目标市场；进行投资估算和财务评价；对详细 可行性研究报告进行评价。 三、前期工作阶段 1、土地使用权的获取 2、规划许可 第一种情况：国有土地上的开发 出让土地，办理土地使用权证；提出立项申请，选址定点，城市规划部门核发项目选址意见书； 申报规划方案，核发建设用地规划许可证； 申请拆迁许可证（有拆迁的） 建筑设计方案送审，核发建设工程规划许可证； 第二种情况：新征农地项目 新增建设用地预报，选址定点转用征用审批，核 发选址意见书； 征地，签发建设用地批准书； 新增土地规划，发用地规划许可证； 办理出让手续，办理土地使用权证。（其他程序与第一种情况一样） 3、建设工程招标 房地产开发商要组建招标小组。 招标的主要活动内容 （1）确定项目发包的范围 统包、单项工程发包、专业工程发包。开发商宜采用统包方式 （2）确定承包方式和内容 总价承包、单价承包、或成本加酬金合同,可 调整价格； 全部包工包料、部分包工包料、专业工程包料 （3）确定标底 （4）评标、决标并签订合同或协议 招标程序 （1）申请招标 （2）编制招标文件 （3）编制招标工程标底 （4）确定招标方式，发布招标公告 （5）投标人资格审查 （6）招标工程交底及答疑 （7）开标、评标和决标 （8）签订承发包合同 4、开工申请与审批 由建设行政管理部门核发施工许可证。 四、建设阶段 这一阶段从业主角度也称项目管理。包括质量 进度、成本、合同和安全管理。其管理可由开 发商自已组织队伍管理，也可委托监理公司管 理。 竣工验收 （1）竣工验收申请 单项工程和综合验收 （2）备案 竣工验收报告；规划、公安消防、环保等部门 出具的认可文件；施工单位签署的工程质量保 修书；商品住宅，发展商应出具《住宅质量保 证书》和住宅使用说明书》 （3）竣工结算 （4）编制竣工档案 技术资料（前期工作资料、土建资料和安装方面的资料）；绘制竣工图。 五、租售阶段 1、制定销售计划 计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述。 市场营销现状：提供有关市场、产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。 目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。 详细 市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。详细 行动方案：分析将要做什么？谁去做？什么时候做？费用多少？ 预计盈亏报表：综述计划预计的开支。 控制：计划将如何监控？详细 确立财务目标和市场营销目标 （1）财务目标 每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的收益率，确定当年房地产具体项目的利润。 （2）市场营销目标 财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得1800万元利润，且其目标利润率为销售额的10％，那么，必须确定一个销售收益为18000万元的目标，如果公司确定每单元售价40万元，则其必须售出450套房屋。 返回 目标市场 产品定位 价格：影响企业定价的因素很多，其中最基本的因素是：成本，它是价格的下限；市场需求或顾客对企业产品独特的特点的评价，它是价格的上限；竞争者产品的价格和替代品的价格，它确定了在最高价格和最低价格之间，企业产品的标价点；另外消费者心理因素也会给定价造成影响。定价方法也可分为四类：成本导向定价法、竞争导向定价法、需求导向定价法和心理导向定价法、加权点数定价法 加权点数定价法的定价思路通常采用市价比较法，即竞争价格定价法，分析拟推出销售房地产每平方米单价的合理行情，再根据朝向、视野（环境）、楼层、面积、差别等而确定不同的定价增减比例，并据以对不同房屋进行定价，称为加权点数定价法。 配销渠道：直销，委托代理商销售，网络营销 （1）直销（自行营销） （2）委托代理商销售 代理方式：多家代理、独家代理、独家经销权（包销）、共同代理 禁止代理行为：禁止为自已代理、禁止为双方代理、禁止滥用代理权 （3）网络营销 网络营销实质是营造网上经营环境，包括网站本身、顾客、网络服务商、合作伙伴、供应商、销售商相关行业的网络环境。其基本模式如下：企业―信息―网络媒介―信息―用户 服务：提供全面的