芜湖房地产项目价值及财务风险评估_ZHANG0308讲述.doc

芜湖房地产项目价值及财务风险评估 对芜湖房地产项目的评估有助于评估芜湖房地产项目的投资价值、融资需求、财务风险和对集团财务的影响。估算是简化处理的，做有根据的预测和估算，因为一是新项目；二是没有太多的调查。 一、模型及假设 1、项目净现值估值模型 （1）利用折现现金流模型（DCF）对项目进行估值 现金流净现值（NPV）= Σ{未来第n年的现金流/(1＋折现率)n } （2）折现率计算 首先，利用房地产行业上市公司的数据和资本资产定价模型（CAPM）计算芜湖项目的贝塔系数β和权益资本成本 权益资本成本 = 无风险收益率＋(市场收益率－无风险收益率)×贝塔系数 其中：贝塔系数β = 行业上市公司无负债贝塔系数平均值/（1-公司资产负债率） 市场年收益率 = 股市周收益率累计 无风险收益率 = 10年期国债利率 其次，计算公司的加权平均资本成本(WACC)，也就是折现率 WACC = 资本结构债务权重×债务资本成本×(1－所得税率)＋资本结构权益权重×权益资本成本 （3）预测公司未来的损益表和资产负债表，来确定未来若干年的现金流入 自由现金流 = 融资现金流 其中：自由现金流= 净利润+ 折旧+ 财务费用+ 存货的减少– 固定资产投资 = 销售收入-销售成本-经营成本-财务费用-营业税-所得税+折旧+财务费用+存货减少- 固定资产投资 = 销售收入-销售成本-经营成本-营业税-所得税+折旧费+存货减少 -固定资产投资 融资现金流= 筹资流入现金-分配股利和支付利息-偿还债务 2、财务风险评估 （1）融资规模 （2）资产负债率 3、针对芜湖房地产项目的若干假设 芜湖各类房地产价格与安徽省、江苏省房地产价格存在线性关系，安徽省、江苏省房地产价格又与全国GDP、全国城市人口和全国房地产规模存在线性关系； 据初步了解，芜湖房地产项目总占地面积214万平方米，建筑面积238万平方米，土地单价500元每平方米，单位建筑面积纯建设成本：住宅约1000元/平方米，配套商业约700元/平方米，当前住宅价格约2000元/平方米，按安徽省商业用房与住宅价格比1.77计算，芜湖配套商业价格为3540元/平方米。 一般地，住宅开发与配套商业的面积比例为9:1，因芜湖项目具有旅游特点，商业比重应大些，故假设面积比例为8.5:1.5。 房地产开发进度有三种假设：1）开发节奏正常：按原规划分8期，每期开发3年，开发节奏是每年新上一期，最高峰有3期同时进行，总开发期11年；2）开发节奏加快：如销售理想，资金回笼快，开发节奏可能加快，假设每9个月新上一期，则最高峰有4期同时进行，总开发期调整为9年；3）开发节奏缓慢：如销售不理想，资金回笼慢，开发节奏可能变缓，假设每2年新上一个项目，则最高峰同时有2个项目在进行，总开发期调整为19年。 按房地产一般的销售进度，假设每期销售在五年内完成，第二年开始销售，销售进度为3:4:2:1。 全部用于销售，不考虑租金收入。 二、芜湖房地产项目损益表、资产负债及现金流的预测 1、预测模型、过程和步骤 （1）销售收入预测树模型 年度销售收入= 年度销售面积×当年销售价格 其中： 年度销售面积=总开发量÷期数×各期当年销售率； 当年销售价格取芜湖市住宅或商业用房预测平均价格； Carey房地产模型认为，房地产价格取决于投资者数量，收入水平，供给数量，金融政策等因素。 芜湖商用房价格模型：Y=7076.089+0.050007X1-0.20382X2+0.005315X3. 其中：x1代表全国GDP；x2代表全国城市人口；x3代表全国房地产竣工面积 （3）GDP、城市人口和房地产竣工面积预测 国务院发展研究中心2005年对GDP的预测给出GDP增长的三种情景： 1）基准情景，即中国经济将继续过去的发展趋势，2005-2020年之间的全要素生产率的增长率仍然保持过去25年的平均水平 2）协调发展情景，即各产业协调发展，高技术行业增加值率上升，全要素生产率的增长在2005-2010年每年快1个百分点，2010-2020年之间每年快0.5个百分点； 3）“风险”情景，农业劳动力向非农业转移速度较前两情景放慢，全要素生产率的增长率低于过去25年的平均水平，但保持在1.5-2.0%。根据这三种情景的GDP增长预测如下表。 国务院发展中心的GDP预测数据表 年份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2015 2020 基准情景 GDP增长率(%) 9.5 9.9 8.1 8.1 8.1 8.1 8.1 7.5 6.8 GDP值(亿元) 136515 150030 162182 175319 189520 2048